Риэлторский бизнес: как открыть риэлторскую контору? Как открыть агентство недвижимости: секреты успеха

Услуги агентства недвижимости востребованы всегда: вне зависимости от стоимости жилья и финансовых возможностей населения. Сделки совершаются круглый год. О том, как открыть риэлторское агентство, какие документы для этого необходимы, сколько потребуется денег для старта бизнеса, - читайте в статье.

В любой экономической ситуации на рынке происходят операции с объектами жилого и нежилого имущества. Сектор имеет еще ряд очевидных плюсов:

• Отсутствие сертификации;
• Небольшой финансовый порог входа в нишу;
• Нет нужды в большом офисе и множестве оборудования. Работать можно из дома;
• Для заработка не нужна команда специалистов. На первых порах можно обойтись собственными силами и не нанимать персонал;
• Высокий доход от закрытых сделок.

На старте определитесь с видами услуг, которые будет оказывать агентство по недвижимости

Услуги агентства недвижимости

Фирма может предоставлять следующие услуги:

• Поиск арендаторов или покупателей для сдачи в аренду или продажи имущества. Сюда входит реклама объекта, оформление пакета документов;
• Консультации желающих продать или сдать недвижимость самостоятельно;
• Предоставление из собственной базы информации об объектах собственности за вознаграждение;
• Сопровождение сделок покупателей, начиная подбором подходящего варианта и, заканчивая подписанием всего пакета документов;
• Согласование всех этапов перепланировки объекта;
• Перевод жилого фонда в нежилой.

Агентство может работать только по аренде или по продаже жилого или нежилого имущества. А может предоставлять услуги по всем направлениям.

Вознаграждение агентства по недвижимости

За счет чего зарабатывают риэлторские фирмы? Они имеют процент от сделки. Величина заработка варьируется от 3% до 8%. Фирма устанавливает вилку комиссионных индивидуально.

Иногда агентство озвучивает фиксированную сумму за сделку, чтобы обеспечить себе постоянный хороший доход. Успешным на рынке недвижимости в городе-миллионнике считается предприятие, которое вышло на постоянный доход от 1 млн рублей в месяц.

Как открыть агентство недвижимости с нуля: пошаговая инструкция

Итак, что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости:

1. Зарегистрировать фирму. Определитесь с организационно-правовой формой. Если планируете работать один, то подходящий вариант - ИП. Для совместного начала бизнеса подойдет ООО;
2. Арендовать или выкупить офис;
3. Закупить офисное оборудование и мебель;
4. Нанять персонала.

Этапы со 2 по 4 используйте в работе, если планируете вложиться в проект и быстро выйти на рынок. Если финансов мало, то можно просто начать работать из дома. По мере увеличения дохода расширяться.

Регистрация агентства недвижимости

Перед регистрацией определитесь с названием организации. Выберите что-нибудь емкое и запоминающееся. Не делайте его слишком длинным, такое название сложно запомнить. Устройте себе мозговой штурм, потому что очень важно, какие ассоциации будет вызывать название у будущих клиентов.

Зарегистрировать ИП можно онлайн, заполнив форму Р21001. Выберите ОКВЭД. Для агентства недвижимости подойдет 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Госпошлина составляет 800 рублей. Придется потратиться на печать - 1500 рублей и на открытие расчетного счета. Некоторые банки не берут деньги за открытие р/сч. Например, в Тинькофф можно открыть счет бесплатно, а его обслуживание начинается от 490 рублей.

Для регистрации ООО подготовьте устав, решение учредителя в одном лице или протокол собрания учредителей и договор об учреждении. Заполните форму Р11001, там же укажите вид деятельности. Обязательно укажите электронный адрес. Потому что все регистрационные документы налоговая вышлет на почту. Налоговая с 29 апреля 2018 не выдает на руки оригиналы документов. Госпошлина обойдется в 4000 рублей. Закажите печать и откройте расчетный счет.

В качестве системы налогообложения подойдет УСН. В агентствах недвижимости расходов не так уж и много, поэтому можно выбрать уплату налога с доходов в размере 6%.

Помещение

Открывать агентство недвижимости лучше в центре города в районе с развитой инфраструктурой, наличием хороших путей подъезда и местами для парковки. Желательно, чтобы офис был на первом этаже и имел отдельный вход. Если таких вариантов нет, то лучше арендовать помещение в бизнес-центре.

Начинать можно с одного кабинета в 30 кв. метров, но, если позволяют средства, то берите помещение, где есть хотя бы 3 комнаты. В одной будут работать риэлторы, другая - кабинет руководителя, а третья - зона ожидания для посетителей. Если в штате есть постоянный юрист, то для него тоже нужен кабинет, чтобы работать с документами и оформлять сделки.

Кабинеты необходимо оборудовать. Купить офисную мебель, компьютеры, принтер, факс. Компания должна позаботиться о сервере с базой данных. Необходим стабильный интернет и мини АТС. Звонки лучше настроить так, чтобы входящие поступали на один номер телефона, который указан в рекламе, а исходящие совершались риэлторами с дополнительных линий.

Сотрудники агентства недвижимости

Для начала можно обойтись 3-5 агентами, офис-менеджером, приходящим бухгалтером или отдать фирму сразу на аутсорс. Обязательно нужен грамотный юрист, который имеет опыт закрытия сделок с недвижимостью. Он может быть в штате или работать удаленно.

Для агентов отлично подойдут риэлторы, которые имеют опыт работы и наработанную базу клиентов. Но такие специалисты стоят дорого. Если не удается найти профессионала своего дела, то примите на работу новичка и обучите его всему. Главное, чтобы у сотрудников был позитивный настрой и они легко умели находить общий язык с людьми. Потому что основная работа будет заключаться именно в общении.

Оплата риэлторов - сдельная. Некоторые фирмы предлагают фиксированную заработную плату, но она не особо пользуется популярностью. Агентам платится процент от суммы сделки. Минимальный порог вознаграждения начинается от 20%. На практике чаще встречается 40% или 50%.

Офис-менеджер будет заниматься принятием входящих звонков, корреспонденции. Формировать и контролировать заявки на покупку или аренду недвижимости. Вести учет объектов и заниматься хозяйственной частью работы офиса. В начале работы проекта все эти функции может выполнять руководитель или распределить некоторые обязанности между другими сотрудниками.

Юрист сопровождает документально все этапы сделки. Составляет все договора, отслеживает чистоту сделку и проверяет информацию о клиенте, объекте недвижимости. Также он может платно консультировать клиентов. Представлять компанию во всех учреждениях и осуществлять сбор всей документации. В самом начале работы можно не нанимать юриста в штат, а воспользоваться услугами юридической компании или заключить договор на сопровождение.

Реклама

Сделайте сайт агентства недвижимости с приятным дизайном и интуитивно понятным интерфейсом. Постепенно наполняйте его качественным контентом.

Заведите группы в социальных сетях и постоянно выкладывайте туда статьи. Желательно, чтобы у вас был контент-план, в котором предусмотрены продающие посты и тексты с пользой для читателя. Рассказывайте о подводных камнях при сдаче в аренду, покупке имущества, как не угодить в руки мошенников, как открыть свое агентство недвижимости и т. д.

Публикуйтесь в газетах, журналах по недвижимости, заказывайте рекламу на телевидении. Наймите промоутеров, чтобы они раздавали листовки с вашей компанией. Запустите рекламу в Яндекс. Директ. Можно заказать баннер или растяжку в рекламном агентстве и установить на улице с хорошей проходимостью и большим трафиком.

Не поскупитесь и сделайте себе яркую и цепляющую взгляд вывеску. Если офис находится в здании и имеет отдельный вход, то разместите прямо перед ним. Если арендуете помещение в бизнес-центре, то установите ее на двери.

Установите в помещении стойку с красивыми буклетами, в которых рассказывается о вашей фирме, об услугах. Посетитель может взять буклет с собой и более подробно ознакомиться с информацией дома.

Расходы при открытии агентства недвижимости

Для открытия агентства недвижимости понадобится 267 500.

Итого: разовые затраты агентства недвижимости составляют 168 000, а ежемесячные (без учета заработных плат работников) - 99 500.

Три месяца бухгалтерского, кадрового учета и юридического сопровождения БЕСПЛАТНО. Торопитесь , предложение ограничено.

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.

Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости - бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант - это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.

Основные факторы успеха реализации проекта:

• Огромное количество потребителей.
• Высокое количество предлагаемых ресурсов.
• Свободный вход на рынок.
• Низкий уровень первоначальных затрат.
• Высокая доходность сделок.

Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.

Точка безубыточности достигается в первый месяц работы .

Срок окупаемости составляет от 6 месяцев .

Внутренняя норма рентабельности - 88%.

Средняя чистая ежемесячная прибыль-77 275.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное - выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги , такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику :

• 10:00 - 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 - 18:00 в выходные дни.

3. Описание рынка сбыта

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% - одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% - остальные.
• Образование. Высшее - 80%, Среднее специальное - 10%, Остальное - 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Ключевая цель - открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.

Оформление необходимых документов.

• Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
• Нужно использовать следующие коды ОКВЭД - 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
• Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
• Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
• Открытие расчётного счёта.
• Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.

Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.

Основные требования к помещению:

• Площадь: 15 - 20 м2;
• Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
• Месторасположение - центр города. Оптимальный вариант - аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.

6. Организационная структура

План по персоналу:

• Директор;
• Риэлторы (4 чел);
• Юрист (1 чел);
• Офис-менеджер (1 чел);
• Уборщица (1 чел).

Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка - вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.

На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.

Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.

Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:

• искать клиентов;
• вести переговоры и консультации;
• сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
• проводить мониторинг рынка недвижимости.

Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, - все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.

В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.

За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.

Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.

Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта

7. Финансовый план

В плане продаж представлены усредненные данные. Возможны ситуации, когда один месяц выручка не будет перекрывать всех расходов, а в другой компания может получить сверхприбыль. В таблице представлены средние проценты комиссии за сделку. Они сильно варьируется в разных регионах.

В дополнительные услуги входит следующий перечень услуг.

Планируемые объемы выручки в первый год работы, руб.

Особенности деятельности

Основные формы работы

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Самостоятельная работа

Основные затраты

Порог вхождения в бизнес

• вступление в УПН — 16 тыс.

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

Итоговые расходы: 260 тыс.

Особенности рентабельности

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Основные формы работы

Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Пошаговая инструкция для открытия агентства недвижимости

Если принято решение работать в данной сфере, то необходимо чётко уяснить что нужно чтобы открыть агентство недвижимости и какие действия требуется выполнить в первую очередь.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве или . Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

• процедура регистрации — 7 тыс.
• процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
• процедура аттестации агентов — 24 тыс.
• приобретение оборудования — 74,5 тыс.
• вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
• оплата страхования ответственности — 2 тыс.
• рекламные кампании — 11,5 тыс.
• разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
• расходы представительского характера — 11,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

• агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.

Решившись на бизнес в сфере недвижимости, необходимо определить, с какой целью создаётся агентство. Здесь возможны два подхода. Один - долгосрочная деятельность и создание собственной клиентской базы. Второй - быстрое получение прибыли от случайных клиентов.

Преимущества и трудности

Бизнес на услугах агентства недвижимости имеет несомненные плюсы:

• открытие агентства не требует больших финансовых затрат;
• нет необходимости иметь большой офис и множество оборудования;
• возможность работать одному, не привлекая других сотрудников;
• правильно выстроенная стратегия позволит даже при высокой конкуренции занять свою доходную нишу;
• каждая сделка приносит хорошую прибыль;
• нет необходимости в привлечении сотрудников со специальным образованием, важно умение общаться с людьми ;
• бизнес не подвержен влиянию сезонных факторов.

К основным недостаткам бизнеса относятся:

• нерегулярное заключение сделок;
• зависимость владельца от эффективности работы персонала;
• вероятность того, что недобросовестный риелтор может заключать сделки вне фирмы;
• опасность неуплаты клиентами оказанных услуг;
• большая конкуренции (без рекламы не обойтись).

Первый конкретный шаг - регистрация. Лицензии для риэлтерской деятельности законодательство не требует.

Для оформления индивидуального предпринимательства (ИП) понадобятся следующие документы:

• заявление;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• паспорт.

Агентство с участием партнёров лучше оформить как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Кроме перечисленных выше для регистрации ООО требуются дополнительно документы:

• протокол заседания учредителей;
• устав ООО;
• паспорта учредителей и директора.

Подробный перечень документов для открытия ООО находится .

Полученное регистрационное свидетельство обязует встать на учёт в государственных учреждениях.

Если у вас недостаточно финансов для открытия, возможно, вы захотите взять кредит (о других способах получения денег на бизнес ). В этом случае банк потребует предоставить:

• бизнес-план (что такое бизнес план узнаете , а как его правильно составить описано );
• подтверждение доходов;
• имущество в залог.

Банки неохотно занимаются кредитованием агентств недвижимости. Они учитывают крайнюю нестабильность этого вида деятельности, неясные перспективы дохода от вложенных средств.

Бизнес-план

В бизнес-план включают следующие разделы:

1. Резюме . Указываются цели агентства, способы достижения успеха.
2. Описание компании . Описывается сфера деятельности, указываются владельцы, местоположение, приводится план создания агентства с данными о начальных затратах и активах.
3. Услуги . Наводятся аргументированные доказательства преимуществ компании, пути и технология реализации планов.
4. Сведения о рынке . Анализируется предполагаемый рынок, его сегментация, приводятся данные о потребностях целевых клиентов.
5. Стратегия и реализация . Внимание уделяется маркетинговой политике, делаются прогнозы ценообразования и продаж. Приводится календарный план работы агентства с указанием дат, сумм и фамилий ответственных сотрудников.
6. Резюме менеджмента включает сведения об организационной структуре, менеджерах и .
7. Финансовый план . Приводится таблица баланса, прогнозируются прибыль и убытки, анализируются денежные потоки, приводятся финансовые показатели.

Можно использовать чужой бизнес-план как образец для составления своего.

Профессиональная инструкция от риэлтора о том как открыть агентство недвижимости, с практическими примерами.

Желание работать на себя также естественно как желание дышать чистым воздухом. Согласитесь, что получить финансовую свободу, руководить самому, а не работать на кого-то - это не просто престижно, а уже необходимо, если вы хотите жить в достатке. Поэтому неудивительно, что многие стремятся завести свое дело и часто выбирают сферой своей будущей деятельности недвижимость. Однако нужно так суметь организовать свой риэлторский бизнес так, чтобы не стать очередной фирмой-банкротом или настолько мелким агентством, что клиенты даже не будут знать названия.

В рамках статьи мы расскажем в виде пошаговой инструкции именно о том, как правильно открыть агентство недвижимости и грамотно организовать работу риэлторского агентства, что поможет вам в будущем получить стабильный доход.

Регистрационные процедуры

Для самого открытия офиса требуется не так много документов. Поскольку лицензирование упразднено, то от вас потребуется:

• заявление на регистрацию,
• стать на учет и поставить на учет вашу фирму после регистрации,
• оформить ИНН,
• страховое свидетельство,
• оплатить обязательную госпошлину,
• заказать печать.

Разумеется, если вы берете кредит под открытие бизнеса, нужен будет бизнес-план, подтверждение вашего дохода, наличие соответствующего залога для кредитования. Нужно сразу отметить: на кредитование агентств банки идут очень неохотно, поскольку сфера недвижимости требует довольно серьезных вложений в течении длительного времени. А банк не может рисковать, это недопустимо для кредитных организаций, поэтому вам нужно будет предоставить весомые аргументы для получения финансового кредита. Но регистрация, получение кредита - лишь верхушка гигантского ледника под названием "недвижимость" .

С чего начать открытие агентства недвижимости: офис, коллектив или..

Первое, что вы должны сделать как руководитель - определить приоритетные задачи для себя и расставить правильные акценты. Необходимо ясно понимать: в течении полугода вы будете вкладывать немало денежных средств в раскрутку вашего головного офиса. От того насколько вы грамотно будете развиваться в первые месяцы зависит весь успех или неудача вашего бизнеса. Если изначально будет допущен просчет, ваша идея прогорит.

Мир недвижимости нестабилен , его можно сравнить с огромным механизмом: стоит оступиться и этот механизм просто задавит. Основная ваша задача на первые два месяца не получение скорейшей прибыли, а отлаживание грамотной работы каждого отдела и создание клиентской базы.

Постарайтесь, чтобы рядом с вами было два специалиста, отлично разбирающихся в недвижимости и ипотечном кредитовании. Будет хорошо, если вы привлечете грамотного рекламщика, но акцентируйте внимание на его опыте в в данной сфере: если он много лет в рекламном бизнесе, то это не значит, что он профи в рекламе по недвижимости. Часто бывает так, что простой риэлтор скорее справится с этой задачей, поскольку многолетняя практика уже научила внутренне чувствовать колебания рынка и востребованность тех или иных объектов.

Если у вас есть личный опыт, что тоже бывает, начинайте работу с того направления недвижимости, который вам хорошо знаком . Даже если это просто аренда жилого фонда: есть множество успешных фирм, имеющих солидный доход на одной аренде.

Выбор месторасположения

Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения - наличие жилого сектора вокруг. Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах. Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.

Часто возникает вопрос: а лучше арендованное помещение или свое? Ответ один: свое и прежде всего потому, что это ваш уровень престижа. Более того, в своем помещении вы можете сделать любое переоборудование. Кстати, офис в собственности - большой плюс для будущего финансирования инвесторами, это хорошее доказательство вашей успешности. Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников. Поговорка " встречаем по одежке" работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.

Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей . Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер , если он просто звонит по объявлению: будет занята линия - он позвонит вашим конкурентам. Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона - одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.

Организация рекламной компании

Грамотная реклама - ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях .

В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов - задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.

Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность - особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать. Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: "Продается 2к квартира ср/9эт". Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное - клиент вам позвонит, а вот уже дальше - работа профессионального риэлтора. Именно он сумеет так выйти из этой ситуации, чтобы клиент ничего не заподозрил и охотно согласился сотрудничать с вашей фирмой.

При запуске рекламы нужно обязательно учесть район , в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.

Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру. Для этого недостаточно просто объявления в модуле "Ва-Банка" или строчного в газете "Из рук в руки". Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.

Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.

Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты . Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах. Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.

Как работать с клиентом

Доверие клиента - один из основных ключей к удачным сделкам. Недопустимо видеть в человеке только деньги, которые он может заплатить. Умение найти контакт и подход к продавцу/покупателю - это то важное, что нужно требовать как от себя, так и от своих сотрудников.

При контакте с потенциальным клиентом нужно тщательно расспросить его о том, что он хочет от желаемой квартиры: какой ремонт, какой этаж приоритетен, "привязка" к чему желательна (школа, детсад, работа ). Обязательно уточнить: за наличные планируется покупка или в кредит, поскольку при приобретении в кредит есть еще и требования банка-кредитора к жилью. Чем больше будет получено информации, тем выше шанс понять реальность удовлетворения запроса, который можно ненавязчиво подкорректировать по ходу самой беседы.

Обратившийся к вам человек должен поверить, что тут ему обязательно помогут и приложат все усилия для решения его вопроса. Однако не стоит напирать на дежурные фразы типа "мы на рынке недвижимости первые и все будет на высшем уровне" , гораздо эффективнее общаться с человеком на обычном языке: "не волнуйтесь, мы постараемся вам помочь" , "не стоит так нервничать, мы сейчас займемся только вами" . Как каждый человек, клиент любит внимание и если он его не получит в вашей фирме, то просто уйдет.

Подбор персонала

Лесовая Екатерина Гаджиевна - автор статьи, специалист по недвижимости компании по управлению недвижимостью "Алекс":

Открыть агентство недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом "Профессионального признания" на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.

Профессионализм сотрудников - путь к вашему успеху. При выборе кандидатов нужно учитывать наличие опыта, особенно если вы набираете отдел продажи недвижимости. Дело в том, что арендой может заниматься даже новичок после недельного обучения. Жилая аренда вообще легкое направление для риэлтора , но при этом это хорошая стартовая площадка в том случае, если агент планирует в будущем перейти на продажу.

За несколько месяцев на аренде можно научить работать с людьми, разбираться в ценах, отточить необходимые навыки. Но руководителю нужно учесть, что для дальнейшего роста фирмы нужно постоянно повышать квалификацию своих сотрудников. Для этого обычно проводятся семинары, на которых доступно объясняются не только азы работы в риэлторском бизнесе, но и даются более глубокие знания. В дальнейшем это поможет успешно пройти аттестацию как вам, так и вашему коллективу. Аттестация стала важным показателем, без нее статус вашей фирмы может никогда не подняться выше рядового агентства.

Главными критериями при подборе кадров должны стать: умение работать с людьми и коммуникабельность . Все остальное придет в процессе работы, но если у сотрудника отсутствует терпение и понимание, лучше избавиться от него сразу. Вот как должен выглядеть правильный диалог между риэлтором и клиентом по телефону.

Клиент: Здравствуйте, а я хочу квартиру, что у вас в рекламе, но за меньшую сумму.
Агент: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как к вам обращаться?
Клиент: Варвара Степановна.
Агент (опытный) : Здравствуйте, Варвара Степановна. Меня зовут Светлана Петровна. Давайте уточним: какая рекламка вас заинтересовала?

Здесь начат диалог с грамотной подачи риэлтора. Однако поворот мог быть иным:

Клиентка: Да вот тут на проспекте Ленина в новом доме.
В корне неверный ответ специалиста: Нет, дешевле хозяйка не продаст. Может другой объект предложить вам? Вы где рассматриваете?

Но, предположим, что вам удалось набрать идеальный штат и все профи своего дела. Тут также следует проявлять руководителю прозорливость и обязательную порядочность. Вы не сможете удержать сотрудника, если он будет получать крохи от заработанного. Не стоит лишать сотрудников перспектив роста, желательно сразу обеспечить им соцпакет.

Как видим, открытие агентства недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом "Профессионального признания" на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.