Нюансы продажи квартиры в долевой собственности. Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, возможные проблемы с документами

Продажа доли в квартире один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы произвести сделку правильно, нужно четко выяснить алгоритм действий.

Механизм реализации продажи доли в квартире близок к обыкновенной сделке по купле-продаже. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги.

Алгоритм действий:

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Что такое продажа доли в квартире?

Покупателю, как и продавцу, очень важно понять, что предметом продажи (покупки) является доля квартиры, а не какая-либо комната.

Например, при покупке ½ двухкомнатной квартиры, покупателю достается именно половина квартиры, а не одна комната.

Для чего покупают доли в квартире?

Покупка доли в квартире чаще всего осуществляется для следующих целей:

1. 1 Покупка части квартиры для проживания.

   Чаще всего долю в квартире покупают те, у кого не хватает средств на покупку отдельной недвижимости. Фактически, это покупка комнаты в коммунальной квартире. Однако в договоре купли-продажи необходимо дополнительно указать не только размер доли, но и номер отчуждаемого помещения в соответствии с технической документацией, а также его площадь.

2. 2 Для прописки.

   Обычно в этом случае общий метраж доли не превышает 2 квадратных метров. Проживание покупателя в квартире в данном случае маловероятно.

3. 3 Для вложения средств.

   Покупка доли недвижимости часто оказывается приемлемым вариантом сделки для тех, кто надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, а потом ее перепродать. В этом случае оценка потенциальной собственности будет проходить тщательнее.

4. 4 Для проживания.

   Наименее распространенный вариант для данного вида сделки. В данном случае покупатель будет подходить к оценке недвижимости наиболее щепетильно. Будет учитываться и метраж, и общее состояние дома, и количество соседей.

Как и зачем уведомлять участников долевой собственности о продаже?

Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее.

Только после того, как ваши соседи откажутся покупать долю, вы можете предложить ее другим покупателям.

Текст обращения важно оформить правильно. Лучше прибегнуть к помощи нотариуса. Несмотря на то, что закон этого не требует, именно нотариальное извещение станет доказательством уведомления собственников о продаже доли. В случае возникновения споров эта бумага станет доказательством вашей добросовестности.

В извещении должно быть указано:

• — сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
• — адрес квартиры;
• — размер доли;
• — цена доли.

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

Продажа доли в квартире не является самой популярной сделкой на рынке недвижимости. Чаще всего клиентов оказывается не так много, как хотелось бы. Для того чтобы получить максимальное количество откликов, можно разместить рекламные объявления в базах недвижимости, например каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ. В объявлении лучше как можно полнее описать всю квартиру. Текст лучше проиллюстрировать фотографиями жилья.

Также сообщение можно разместить в печатных каталогах недвижимости и газетах. Объявления о продаже доли часто публикуются в разделах о продаже квартир и комнат. Однако не стоит вводить потенциальных покупателей в заблуждение и отметить в тексте, что именно вы продаете.

Как подготовить недвижимость к презентации?

Большинству покупателей доли состояние квартиры и дома в целом не так важно. Однако все же стоит уделить внимание подготовке недвижимости к визиту покупателей. Успешно проведенная презентация всей квартиры, положительно настроенные соседи и хорошее состояние недвижимости — все это часто оказывается решающим фактором даже для тех, кто совершает осмотр ради соблюдения формальностей. Если же ваш потенциальный покупатель ищет жилье или надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, то стоит подойти к процедуре презентации крайне ответственно.

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

• 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
• 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
• 3 свидетельства о передаче заявления;
• 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Все документы должны быть нотариально заверены. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, необходимо получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления (оно выдается на основе статьи № 86 Основ Законодательства РФ).

Обязательными документами при продаже доли в квартире также являются:

• 1 Свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
• 2 Выписка из ЕГРП;
• 3 Справка-характеристика недвижимости;
• 4 Справка о зарегистрированных лицах;
• 5 Технический и кадастровый паспорта;
• 6 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
• 7 Паспорта всех участников сделки;

Продажа доли в квартире — сложная сделка, которая требует от продавца терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

Если вы столкнулись с проблемой, как продать долю в квартире, то во избежание негативных последствий, следует детально разобраться в механизме этой сделки, который урегулирован на законодательном уровне. Ошибки в подобных ситуациях недопустимы, поскольку договор может быть признан недействительным, а это, в свою очередь, грозит значительными убытками.

Алгоритм действий для продавца доли в квартире

Итак, вы решили продать свою часть недвижимости в 2017 году, но не знаете, как пошагово и правильно это сделать, чтобы не остаться в убытке и не попасться на уловки мошенников. Этот несложный примерный план действий упростит жизнь продавцу доли жилого помещения и позволит сориентироваться в непростой ситуации:

1. Определяемся, выделена доля в натуре или нет. Если в правоустанавливающих документах не только указан размер части недвижимости каждого собственника, но и определено, какая из комнат кому принадлежит, то с продажей проблем не возникнет. А вот если доля в имуществе не выделена, то ее владелец столкнется с дополнительными трудностями. Прежде всего, на него возложена обязанность предложить купить свою часть квартиры иным сособственникам (делать это нужно в письменном виде).
2. Получаем согласие других собственников квартиры. Весьма логично, что первоочередным правом приобретения доли обладают сособственники недвижимого имущества. Особенно актуально это, если речь идет об однокомнатной квартире или другом жилье, часть из которого невозможно выделить в натуре. При этом, каждый из проживающих здесь получает возможность улучшить свои жилищные условия.
3. Определяемся с ценой. Практика показывает, что спрос на часть жилого помещения не так высок, как этого хотелось бы продавцам (соответственно, такие объекты продаются по низкой стоимости). И это не вызывает удивления, так как не совсем выгодным и удобным вариантом является комната в квартире, где другую ее часть занимают совсем посторонние люди. Другое дело, если каждый из сособственников согласен продать свою долю одному покупателю, тогда и стоимость за всю квартиру устанавливается в среднем размере для подобного рода объектов недвижимости.
4. Ищем покупателя. Если продавец не располагает свободным временем, то поиски покупателя можно поручить специалистам агентства недвижимости. Если вы решили сделать все самостоятельно, то можно разместить объявление на сайтах недвижимости или воспользоваться услугами местных печатных изданий.
5. Оформляем сделку. Если вы далеки от юриспруденции, то для составления договора купли-продажи доли в квартире понадобится консультация специалиста в области гражданского, а также жилищного права. Удостоверить сделку должен нотариус, после чего требуется ее государственная регистрация.

С чего начинать продажу доли в квартире

Понятно, что если доля не выделена в натуре, то можно попытаться это сделать в судебном порядке, но далеко не всегда это представляется возможным. К примеру, однокомнатная квартира приватизирована на 3 человек. Если вы захотели продать свою часть, то потребуется в письменной форме сообщить об этом обоим сособственникам указанного жилого помещения и предложить им купить ее. При этом в уведомлении необходимо указать стоимость предполагаемой покупки.

Отказ от покупки части жилья должен быть оформлен письменно. Если сособственников несколько, то каждый из них лично должен отказаться от покупки. Только после получения такого отказа вы можете официально выставить на продажу свою долю.

В ситуации, когда сособственник не присылает письменный отказ от покупки доли, или же фактически ее не приобретает в течение месяца, вы имеете полное право выставить принадлежащую вам часть недвижимости на продажу.

Сложности при поиске покупателя

Если речь идет о выделенной в натуре доле квартиры, расположенной в удобном районе с развитой инфраструктурой, то покупатель отыщется незамедлительно. А вот если имеется необходимость продать ¼ небольшой комнаты в спальном районе, то самостоятельно сделать это под силу лишь единицам. В такой ситуации проще нанять агента, который сможет справиться с этой задачей.

Оформление сделки

Продажа части жилого помещения в обязательном порядке должна быть оформлена в соответствии с нормами действующего законодательства (эти правоотношения входят в сферу регулирования Гражданского Кодекса).

Эта процедура включает следующие моменты:

1. Подписание договора и акта приема-передачи – осуществляется в момент передачи правоустанавливающей документации на недвижимость и ключей взамен на денежные средства в установленной сумме. Договор должен содержать сведения о цене доли (указанная сумма должна быть не меньше той, которая была прописана в уведомлении сособственников), основные характеристики объекта сделки: адрес, площадь, подробное описание.
2. Удостоверение нотариусом – происходит сразу же после подписания соглашения о купле-продаже.
3. Регистрация сделки – для этого новому собственнику части жилого помещения понадобится предоставить пакет документов в регистрационную палату с той целью, чтобы внести все сведения о новом собственнике.

Возможные трудности

У продавцов части квартиры могут возникнуть реальные сложности, которые препятствуют совершению сделки. К подобным ситуациям относят:

• Родители желают продать долю, принадлежащую лицу, которое не достигло совершеннолетия. В таком случае обязательным условием для заключения договора является наличие согласия органов опеки и попечительства. Если у ребенка это единственная недвижимость, которая пригодна для проживания, то будет принято решения о невозможности ее реализации в установленном порядке.
• Сособственники квартиры не желают брать уведомление. Если отношения натянуты, или же вы сомневаетесь в порядочности тех, кто, наряду с вами, владеет жильем, то уведомление лучше отправить заказным письмом с извещением отправителя о получении.
• Квартира находится в ипотеке. В этой ситуации, прежде чем совершить сделку, вам потребуется взять разрешение в том банке, где ранее была оформлена ипотека.

Что нужно помнить при продаже части жилья

Чтобы впоследствии не возникло сомнений в отношении легитимности сделки по продаже доли в квартире, необходимо придерживаться простых правил:

1. В обязательном порядке уведомить сособственников недвижимости. В случае, если кто-либо из них пожелает обжаловать сделку через суд, вы обязаны будете предъявить неоспоримые доказательства того, что использовали все возможности и надлежащим образом уведомили всех лиц, имеющих право первоочередной покупки.
2. Если речь идет об отдельной комнате в квартире, то вероятность того, что ее приобретут в кратчайшие сроки намного выше, чем в ситуации, когда речь идет об ½ комнаты.
3. Долю в ипотечной квартире на практике можно продать второму сособственнику, на другие варианты чаще всего банки согласия не дают.

На видео о продаже доли в квартире

Можно ли обойти закон

Если вам необходимо продать свою долю в жилом помещении срочно, и время не ждет, можно попытаться осуществить задуманное в обход правовых норм, заключив сделку без предупреждения сособственников. Это возможно, если:

• заключить договор дарения своей части – по факту это будет купля-продажа, но примечательно, что для того чтобы подарить, не требуется никого уведомлять;
• передать недвижимость в залог – в этой ситуации оплатой за долю будет служить займ, впоследствии залоговое имущество не возвращается собственнику, а оформляется на заимодателя в установленном порядке.

Можно искусственно включить потенциального покупателя в перечень сособственников. Для этого необходимо подарить такому лицу часть своей доли в квартире, в результате чего он автоматически получает право преимущественной покупки, наряду с реальными содольщиками.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что вполне реально в настоящее время продать свою долю в квартире. Но, чтобы избежать возможных трудностей, необходимо учесть все правовые нюансы урегулирования этой сделки, найти покупателя и надлежащим образом оформить ее документально.

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Последнее обновление Февраль 2019

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

• Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
• Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Для оформления сделки предоставляются:

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.). Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).

Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. ). Для этого в указанный орган предоставляют:

• уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
• паспорта родителей/опекунов;
• выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. );
• свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
• технические паспорта на оба помещения;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример : Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры. Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки. Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги. Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.

Подготовительный этап к продаже

Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:

• заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр.) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
• вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
• запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
• ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
• получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
• запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.

Покупатель может запросить у продавца

Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую "чистоту" квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать такому любопытству. Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:

1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье . Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры . Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут .

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр . Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

1. Справка о количестве прописанных лиц , выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении. Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом. Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
2. Свидетельство о браке/разводе . Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
3. Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора.

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра. При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ. При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

Когда пакет документов готов, следует сравнить бумаги на предмет соответствия всех реквизитов (ФИО, адрес, дата, подпись, площадь помещения и т.д.). Например: собственник может сменить фамилию и не предоставить данные об этом в рег. органы. Как результат: в одних документах – старая фамилия, в других – новая. При оформлении сделки это вызовет проблемы.

В заключении:

При подаче документов в рег. орган (МФЦ), в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.

В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

84 комментария

Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.

Что такое долевая собственность?

Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:

1. Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
2. Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
3. Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.

Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить. Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно. Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.

Что такое идеальная доля?

Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля - это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира. Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным. Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.

Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.

Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.

Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.

Продажа доли в квартире собственником

Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им. Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству. Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.

Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу. Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное. Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.

При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя. С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права. Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.

Оформление преимущественного права

Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным. А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников. Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.

Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.

Как можно обойти преимущественное право?

Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости. Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском. Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.

Возможен ли договор дарения?

Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.

Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.

Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.

Завышенная цена в договоре

Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).

Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.

В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).

Оформление договора займа

Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.

Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.

Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.

Какие сделки с долями незаконны?

Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.

Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.

Всегда ли работает преимущественное право?

Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.

Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:

1. Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
2. Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.

Продажа всей квартиры при долевой собственности

Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.

Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:

1. Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
2. Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.

Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.

Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.

Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.

Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.

Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?

Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.

Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.

Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.

Каков размер налогов?

Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.

Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.

В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.

Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.

Налоговый вычет

Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.

Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.

Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.

Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.

Документы для продажи доли в квартире:

1. Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
2. Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
3. Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
4. Справка из ЕГРП.
5. Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
6. Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
7. Документ о составе семьи от управляющей организации.
8. Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.

Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.

Вместо послесловия

Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.