Кредит на погашение ипотеки. Особенности и детали получения потребительского кредита на погашение ипотеки. способов быстрее погасить ипотеку

Перекредитование ипотеки в Сбербанке и – это то же самое, что и рефинансирование ипотеки, это два разных понятия обозначающих один и тот же процесс – на погашение текущего, новый кредит при этом может и должен отличаться по условиям от текущего.

Многие обыватели путают перекредитование ипотеки под меньший процент с . У этих терминов есть, что-то общее, но есть и принципиальные отличия. А так же в народе гуляют еще несколько мифов: перекредитование по военной ипотеки и перекредитование ипотеки по государственной программе.

Учитывая, что военная ипотека и ипотека по государственной программе – это льготные виды кредитных продуктов, то их перекредитование в банках на стандартных условиях является ухудшением текущих условий. А с учетом того, что государство пока не предусматривает перекредитование ипотеки, выданной по своим же льготным условиям, то ситуация становится просто безвыходной.

Во-первых. Перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 всегда связано с получением нового кредита на погашение текущей задолженности в другом банке.

Во-вторых. Текущий кредитный договор в процессе перекредитования всегда аннулируется, взамен его оформляется новый договор в новом банке.

В-третьих. Перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 в отличие от реструктуризации – это не миф, это реальность. Это один из немногих приемов облегчить ежемесячную долговую нагрузку.

Перекредитовать ипотеку можно, как в своем банке, так и в другом, но в своем банке перекредитоваться намного сложнее, поскольку ваш банк не заинтересован просто так, на пустом месте, делать вам скидку, но его можно попытаться заставить пойти на это.

ВНИМАНИЕ! Чтобы заставить свой банк перекредитовать ипотеку по лучшим условиям, чем были ранее, для этого нужно его немного пошантажировать. Но шантажировать нужно со знанием дела. Для этого вы находите другого кредитора, проходите у него процесс одобрения займа. И со всеми этими доказательствами идете к сотрудникам «своего» банка, показываете свои намерения уйти в другой банк, с доказательствами. В таком случае банк будет вести с вами диалог уже более лояльно, чем ранее.

В случае если вы будете делать перекредитование ипотеки в другом банке, вам придется столкнуться с небольшой заминкой – с переводом залога от одного банка к другому, о чем будет изложено ниже.

Если вы хотите осуществить перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24, то вы должны:

сопоставить условия перекредитования Сбербанка и ВТБ 24 с текущими условиями по вашему кредиту, при этом условия должны быть значительно лучше текущего кредитного договора
подать все необходимые документы для одобрения перекредитования; о том, какие нужны документы, можно почитать
в случае одобрения вашей кандидатуры, банк сам погасит ваш долг, без вашего участия во взаиморасчетах, возможную разницу переведет на ваш расчетный счет
теперь вам останется только переоформить договор залога квартиры с одного банка на другой
в случае если вы добьетесь перекредитования ипотеки в вашем же банке (что бывает крайне редко), переоформление залога не потребуется

Особенности

перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 – это способ, при помощи которого заемщик может получить выгоду за счет смены кредита на другой, с более низкой процентной ставкой
перекредитование – единственный процесс, который доступен для заемщика, чтобы снизить свой ежемесячный платеж
перекредитование – снижает ежемесячный платеж, но увеличивает срок кредитного договора, что, в итоге, ведет к сильной переплате
по большому счету перекредитование ипотеки, как и любого другого кредита, выгодно только банку и никому более
перекредитование ипотеки в Сбербанке и в ВТБ 24 нужно затевать только тогда, когда разница в условиях и в процентных ставках составляет не менее 2%, иначе новые затраты на оформление нового договора и на страхование не перекроют вашу выгоду
перекредитование сопряжено с переводом залога с одного банка на другой, а это не самый простой процесс

Перекредитование в Сбербанке

Перекредитование ипотеки в Сбербанке или рефинансирование предполагает обычную схему рефинансирования ипотеки в любом из банков России:

узнаете, есть ли мораторий в вашем банке на преждевременное расторжение кредитного договора
собираете необходимые документы, соответствующие требованиям Сбербанка
подаете заявку в Сбербанк
дожидаетесь одобрения вашей кандидатуры
подписываете новый кредитный договор с банком
проходите процедуру залога недвижимости (в данном случае процедуру перезалога)
страхуете предмет залога
в итоге, Сбербанк гасит ваш долг в другом банке безналичным переводом, возможный остаток средств зачисляет вам на счет

Особенности

отсутствует обязательное страхование жизни заемщика и созаемщика
срок кредитования до 30 лет
процентная ставка от 8% годовых (снижена два раза в 2017 году)
отсутствуют комиссии за выдачу кредита и прочие
минимальная сумма кредита 300 000 рублей
максимальная сумма кредита не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости или остаток по основному долгу за кредит
при перекредитовании ипотеки в Сбербанке требуются платежеспособные поручители
предмет залога обязательно страхуется
в качестве первоначального взноса учитываются предыдущие платежи по рефинансируемой ипотеки
возможность использовать при перекредитовании ипотеки в Сбербанке материнский капитал

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Условия и порядок досрочного погашения ипотеки в 2019: как правильно погасить и вернуть проценты?

Досрочное погашение ипотеки - это оплата с опережением графика большими суммами.

Бывает полное , когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
а бывает частичное , когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку , надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку , однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки , вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

дифференциальный
и аннуитетный.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает « ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее . Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки .

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить ипотеку

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
Внести необходимую сумму на счет.
После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

В Сбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки , это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно . Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть - это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Погашение ипотеки потребительским кредитом представляет собой оформление нового банковского продукта – ссуды на любые цели, с последующим переходом в собственность жилья, на оплату которого заемщик получает заем.

Оформление данного продукта на возможно в том случае, если заемщик обладает достаточной платежеспособностью для получения ссуды на сумму задолженности. При этом клиент вправе решить, будет ли оформлять кредит в банке, в котором выплачивает ипотеку, или воспользуется услугами иного кредитора.

Справка: аналог данного варианта – рефинансирование ипотечного кредита. Это снижение процентной ставки по ипотеке за счет оформления жилищного кредита в другом банке.

Если заемщик ранее допускал просрочки по платежам или уровень заработной платы не позволяет рассчитать платежеспособность для оформления потребительского займа на сумму долга по ипотеке, банк может отказать клиенту в получении данной услуги. Факторами, снижающими платежеспособность, так же являются:

наличие действующих кредитов в других банках (в том числе кредитных карт);
отсутствие созаемщиков (без достаточного уровня заработной платы);
приближенный к пенсионному возраст (ограничение по сроку возврата кредитных средств).

Выгодно ли такое решение и почему?

Потребительская сумма для погашения уже имеющейся ипотеки, как отдельный банковский продукт, в банках не представлена. Выгодно ли погасить жилищный заем таким кредитом?

Услуга представляет собой альтернативный вариант быстрого избавления от залогового обременения и является выгодной для заемщиков, которые хотят без ограничений совершать операции с недвижимостью, взятой в ипотеку, на рынке купли-продажи.

При этом разница в процентах при оформлении потребительского займа – не в пользу клиента: 9/10 ипотечных кредитов позволяют приобрести жилье по ставке на 2-5% ниже, чем минимальные условия займа на любые цели.

Размышляя, выгодно ли взять кредит, чтобы погасить ипотеку, заемщик должен определиться, что для него важнее: переплачивать проценты по потребительскому займу, но не зависеть от банка на рынке недвижимости, или погашать ипотечный кредит, имея жилье в залоге.

Справка: клиенты, которые оформляли кредит на недвижимость без залога, в 97% случаев не стремятся оформить ссуду для погашения своего займа.

Какие условия и требования для получения?

Чтобы взять кредит на погашение ссуды заемщик должен:

Обладать достаточной платежеспособностью для оформления потребительского кредита. При расчете финансового положения клиента наличие действующего ипотечного займа является фактором, значительно снижающим платежеспособность.
Предоставить в банк документы, подтверждающие целевое значение получения кредита. Кредиты на рефинансирование ссуд в других банков, в том числе ипотечных, выдаются на более выгодных для заемщика условиях.
Не иметь просрочек сроком более 14 дней на протяжении всего срока выплаты ипотечного кредита, в том числе, действующих непогашенных обязательств. Наличие непогашенных обязательств отрицательно влияет на кредитную историю плательщика.

Банки охотно предоставляют кредиты на погашение ипотеки при условии, что до конца срока кредитования осталось не менее 1 года , в исключительных случаях (при сумме кредита от 300 тыс. рублей и более) – не менее полугода. В противном случае банку не выгодно предоставлять займ, так как проценты за пользование заемными средствами за указанный период не принесут кредитору желаемой прибыли.

На каких условиях выдаются деньги при наличии жилищного залога?

Как взять данный банковский продукт для погашения жилищных банковских обязательств? При наличии действующего ипотечного кредита банки готовы выдать ссуду заемщику, если уровень его платежеспособности соответствует финансовым параметрам, позволяющим получить еще один вид займа.

Срок получения кредита может быть равен оставшемуся сроку погашения ипотеки или превышать его. График зависит от пожеланий и возможностей клиента: устраивает ли его предварительно рассчитанный платеж по кредиту, или заемщик желает уменьшить ежемесячный взнос за счет увеличения срока кредитования.

Процентная ставка зависит от условий банка, при этом, в 99% случаев заемщику придется переплатить при оформлении потребительского займа, так как условия займа для приобретения жилья намного выгоднее .

Важно: наличие ипотеки в банке-кредиторе не является фактором для снижения ставки по потребительскому кредиту. Напротив, банки-конкуренты зачастую предлагают более привлекательные условия для оформления ссуды на закрытие ипотечного кредита.

Как взять и какие потребуются документы?

Процедура оформления потребительской ссуды на закрытие ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

Выбор банка-кредитора. Необязательно оформлять ссуду у кредитора по ипотеке – иные банки могут предложить более выгодные проценты.
Выбор программы кредитования. Если кредитор не предлагает специальную ссуду на погашение ипотеки по льготным тарифам, рекомендуется обратить внимание на потребительские ссуды с минимальными тарифами.
Сбор документов.

Для оформления потребительского кредита может потребоваться:

Основным документом, удостоверяющим личность, для банка является паспорт РФ. Для закрытия ипотечного договора необходимо предоставить:

справку об остатке ссудной задолженности;
номер счета для перечисления средств;
кредитный договор.

Как происходит процедура возврата средств и закрытие долга?

После получения положительного решения по заявке клиенту поступают средства на указанный счет. Существует 2 варианта для погашения ипотеки за счет получения ссуды:

Кредитор перечисляет средства на ссудный счет. Клиенту остается только обратиться за и получением справки об отсутствии задолженности.
Средства приходят на счет заемщика. Чтобы закрыть ипотеку, клиент должен обратиться в отделение банка и оформить заявление на досрочное списание средств.

В первом случае срок закрытия ипотеки занимает не более 3-х суток: средства поступают напрямую на ссудный счет, далее клиенту выдается справка, в которой указано об отсутствии задолженности. Срок снятия обременения занимает до 30 дней – заемщику выдается выписка из банка, с которой следует обратиться в МФЦ для последующего оформления документов.

Во втором случае требуется дождаться исполнения услуги (до суток), далее – получить справку и ждать выписки на снятие обременения.

Справка: если клиент оформил нецелевой кредит, он не обязан представлять справки о перечислении кредитных средств. В иных случаях необходимо принести документ об отсутствии долга с печатью и подписью работника банка новому кредитору, или предоставить выписку о поступлении средств на счет по ипотеке.

Плюсы и минусы

Чтобы понять выгодно ли гасить заем подобным кредитом, заемщик должен оценить достоинства и недостатки данного решения . Плюсы погашения кредита на жилье за счет новой ссуды:

Клиент закрывает обязательства по ипотеке. Квартира, при условии последующего снятия обременения, полностью переходит в его собственность.
Отсутствие действующей ипотеки позволяет заемщику подать заявку (при необходимости) на приобретение нового жилья.
При желании и наличии предложений от банка клиент может неоднократно рефинансировать потребительские ссуды, уменьшая переплату, в отличие от ипотеки.

Но оформление займа с последующим перечислением средств на ссудный счет по ипотеке не всегда является выгодным для клиента:

Если до окончания срока кредитования осталось менее 1 года, банк может отказать в получении ссуды.
Переплата по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, так как процентная ставка на обычные ссуды минимум на 2% превышает условия по займам на покупку жилья.
Получение ссуды на закрытие ипотеки является дополнительным банковским продуктом, для оформления которого заемщик должен соответствовать требованиям кредитора. Новая заявка на кредит влечет за собой сбор документов и (при целевом характере кредитование) предоставление отчетности.

Какие проблемы могут возникнуть?

При оформлении нового займа у клиента могут возникнуть неожиданные трудности:

Отказ в получении кредита . Причинами могут послужить плохая кредитная история, недостаточная платежеспособность, несоответствие требованиям банка (срок кредита или сумма).
Увеличение срока сделки : длительное поступления средств от кредитора, задержка досрочного погашения, получение выписки о снятии обременения сроком более 45 дней и прочее.
Дополнительные финансовые потери : оформление страхования, оплата госпошлины.

Чтобы избежать возможных проблем и задержек, рекомендуется выбирать надежные банки для получения займа и контролировать процесс погашения кредита и получения справок, например, отслеживать статус ипотеки в онлайн-кабинете. При нарушениях срока получения документов более чем на 3 суток рекомендуется уведомить менеджера банка или сотрудника гос. службы для последующей проверки правильности составления и сопровождения процесса.

Погашение ипотеки новым займом позволяет клиенту стать полноправным собственником жилья уже через 30 дней. Услуга выгодна для заемщиков с небольшими суммами кредита и тех, чья платежеспособность не вызывает сомнения у банка. Клиент вправе выбрать: получить кредит в другом банке или воспользоваться услугами кредитора по ипотеке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Как выгоднее выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства.

Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
какая комиссия предусмотрена;
период оплаты - возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
минимальная и максимальная сумма взноса;
отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

Аннуитетный платеж - клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая - гасит начисленные проценты.
Дифференцированный график погашения - это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

одни желают уменьшить размер удорожания;
другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
желают снизить размер переплаты;
выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента - уменьшить срок действия договора. В таком случае:

ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

платеж остается неизменным;
переплата по договору составит 298 000 рублей;
действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

Дифференцированный график погашения кредита

Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.

Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж - 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

размер первого и последнего платежа не поменяется - 12 000 и 6 300 рублей;
переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

Чтобы было легче сравнивать, условия оставим без изменений (см. таблицу выше):

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно.
Но если кредитор разрешает вносить платежи в большем размере неограниченное количество раз, то следует рассмотреть такой вариант. Особенно, когда график погашения дифференцированный.

Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно.

Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

оповестить об этом банк;
зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного , что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать.

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

учесть финансовые возможности плательщика;
сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В 2018 году мы с мужем купили квартиру. Нам не хватало 1,4 миллиона рублей, и именно их мы взяли взаймы у банка под 10% годовых на восемь лет. 14 августа учреждение перечислило деньги бывшим владельцам квартиры. Если бы всё пошло по плану банка, мы бы полностью расплатились с ним в августе 2026 года и переплатили бы 639,5 тысячи рублей.

Мы внесли последний платёж в октябре 2019 года и переплатили 91,5 тысячи - в семь раз меньше. При этом мы не выиграли в лотерею и не получили наследство, а просто рьяно экономили, много работали и всё просчитывали на каждом этапе. На Лайфхакере много статей, которые рассказывают, как это делать, и они работают - проверено.

Это не первый мой текст, в котором я делюсь личным опытом, поэтому сразу проясню один момент. Если разделить 1,4 миллиона (а с процентами - 1,5 миллиона) на 14 месяцев, то получится достаточно большая сумма. Кто‑то может не дочитывать текст, а сразу написать в комментариях о маленьких зарплатах в регионах и о том, что полстраны живёт на 15 тысяч в месяц на семью. Это справедливое замечание, однако для нас с мужем первоочередной целью было выплатить долг, а не провести эксперимент в условиях, справедливых для кого‑то ещё. Поэтому мы исходили из собственных доходов, кстати, весьма средних Итоги социально‑экономического развития Санкт‑Петербурга за январь‑август 2019 года по Санкт‑Петербургу по Санкт‑Петербургу.

К счастью, финансовые советы прекрасно масштабируются. Если вы задумались об ипотеке и у вас есть на неё деньги, рекомендации вам подойдут. Возможно, за год вы долг не отдадите, но сможете сделать это быстрее, если сочтёте целесообразным.

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое - когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас - пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой - под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту. Однако мы уже не успевали скандалить: сделка была назначена на завтра, так что пришлось остановиться на 10% вместо 9,5%. Изначально речь шла о цифре, близкой к 12% (да, в 2018 году).

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Выбрали оптимальный платёж

Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же - 22 тысячи рублей - мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности - это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

Присмотрели квартиру с ремонтом

Интерьеры нашей квартиры вряд ли соберут много лайков в Instagram. Но она выглядела прилично, чтобы въехать и жить в ней, не тратя деньги на ремонт. Поэтому мы могли себе позволить сосредоточиться на ипотеке.

Этот момент стоит сразу учитывать в расчётах. Если хотите отдать кредит как можно быстрее, придётся чем‑то пожертвовать. Впрочем, если хотите просто освежить интерьер, это может выйти не очень затратно.

Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее - нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице »):

Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами - всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) - большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

С фанатизмом платили ипотеку

Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

больше зарабатывать;
меньше тратить.

В ход пошли обе стратегии.

Как мы зарабатывали

Большинство банков выдают ипотеку, если заёмщик работает на последнем месте дольше четырёх месяцев, чтобы была уверенность, что он прошёл испытательный срок. Поэтому до подписания договора мы просто ждали. В течение месяца после этого муж вышел на другую работу и увеличил свой доход в 1,5 раза. Здесь есть определённые риски: если вы не уверены в своих силах, то можете в период испытательного срока остаться вовсе без работы. Поэтому важно адекватно понимать свою ценность на рынке труда. У мужа было несколько предложений одновременно, и они всё это время периодически поступают, так что мы не переживали по этому поводу.

Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

С годами я поумнела и поняла, что в идеале надо не работать больше, а получать больше за тот же объём сделанного, но тут уж как получается.

Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии - и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала - в том числе ночами и в выходные.

Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки - в общем, помогал чем мог.

В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

Как мы тратили

Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали. За этот год мы посетили театр два раза. Но стали чаще ходить в кинотеатры на утренние дешёвые сеансы. Одежду (а я ещё и косметику) мы не покупали практически весь год, за исключением небольшого перерыва на шопинг (об этом я подробно ).

На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

Всё это было скорее непривычно, чем ужасно.

И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

Сделали выводы

Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время - уже нет.