Курсовая работа: Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. Ипотека как способ обеспечения обязательства, срок исполнения которого наступил Ипотека как способ исполнения кредитных обязательств

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реального требования кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя по договору ипотеки означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не имеет преимущества. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения; п. 1 ст. 64 ГК РФ).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения.

Ипотека может возникать не только из договора, но и в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с момента государственной регистрации.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона РФ "О залоге", подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения его в действие нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, Гражданского кодекса РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этого же пункта указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике. Следует отметить, что указанное положение пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Наиболее распространенным из договоров, обеспечиваемых ипотекой, является кредитный договор, однако ипотека может обеспечивать и другие договоры. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю.

Условия об ипотеке обычно содержатся в отдельном договоре, однако они могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем, если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Такие объекты также могут быть в качестве предмета договора ипотеки. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Так, следует упомянуть ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не только отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В этом качестве предприятие рассматривается как объект недвижимости.

Согласно п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. Наличие подобного правила вызывает удивление, поскольку неотделимые улучшения в силу своей физической природы не могут существовать отдельно от предмета ипотеки. Следовательно, иного в принципе не может быть.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам, которые содержатся в ст.ст. 74-78 Закона об ипотеке. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Однако в данном случае необходимо согласие арендодателя. (п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке). Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, согласно ст. 17.1 Закона РФ "О недрах" право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Субъекты права оперативного управления - учреждения и казенные предприятия - лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужает их права. В связи с этим ставится вопрос об их возможности делать это с согласия собственника. Обосновывается это тем, что такие субъекты права оперативного управления как казенные предприятия согласно ст. 297 ГК РФ могут распоряжаться закрепленным за ним имуществом с согласия собственника. Таким образом, субъекты права оперативного управления могли бы закладывать недвижимость также с согласия собственника.

В Законе об ипотеке (п. 2 ст. 6) указано, что отдельные виды недвижимого имущества не могут быть предметом ипотеки. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства. Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам; в настоящее время такой перечень установлен в ст. 446 ГПК РФ.

Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, магазин "Метеор"). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности.

Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 68 от 1 июля 1996 г.)

Для обращения взыскания на заложенное имущество кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

Существует перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего дело об обращении взыскания на заложенное имущество. Суммы расходов по охране и реализации имущества не включаются в судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку определить их точный размер заранее не представляется возможным. Поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально-определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто. В частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества. Судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения. Определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения - судом.

Особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем должны быть также указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья.

Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа (ст. 814 ГК РФ) Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав граждан, проживающих вместе с залогодателем. Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах таких лиц, а также несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку только тогда, когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое зачастую было необоснованным, в настоящее время ограничено. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на двусмысленность формулировки: "если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц", которая дает возможность для злоупотреблений.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия (разрешения) должен быть мотивирован. Решение органа опеки и попечительства, как и любое другое решение государственного органа, может быть оспорено в суде.

Согласно изменениям, внесенным ФЗ от 30 декабря 2004 г. в п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Похожая норма содержится и в Законе об ипотеке. Это обусловлено тем, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества влекут переход права собственности от залогодателя к залогодержателю при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их приобретение или строительство, на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома (квартиры).

Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.

Введение. ______________________________________________С. 3

I. Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита_________________С.5

1.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием______________________С.8

II. Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.

2.1 Понятие договора об ипотеке_______________________С.11

2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.___С.13

III. Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество

3.1 Способы обеспечения исполнения обязательств_________С.19

3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество________С.21

3.3 Реализация заложенного имущества___________________С.27

Заключение ________________________________________ ______С.33

Список использованной литературы. _________________________ С.35

Приложения.______________________________________________С.38

Введение.

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд, в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции по данному вопросу. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе. Опубликовано значительное число монографий, комментариев к законодательству, статей. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.

Тема данной работы «Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств» Она основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России, судебной практике. Ипотека жилища рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны правовая природа ипотеки, особенности ипотеки жилища и ее функции в современном гражданском обороте.

Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

Цель работы - изучить российское законодательство об ипотеке, постичь основы этого перспективного вида кредитования.

Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Анализ этих проблем так же нашёл отражение в курсовой работе.

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита

Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества. В подавляющем большинстве случаев должник сам является залогодателем, обеспечивая надлежащее исполнение своих обязательств собственным имуществом.

Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители - родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 335 и п. 2 ст. 295 ГК лицо, которому недвижимая вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, обязано заручиться согласием собственника на передачу ее в залог. Остальное имущество может быть заложено и без согласия собственника, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер, и при этом условия о залоге могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в кредитном договоре указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется залогом.

Размер обеспечения основного обязательства должен определяться в договоре. Если договор не содержит этого условия, считается, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит, он не ограничен.

Таким образом, требования, обеспеченные залогом, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Залог может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. Необходимые расходы могут включать расходы на содержание имущества, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Согласно Закону о залоге форма договора о залоге устанавливается по законодательству места его заключения. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном ст. ст. 131, 164 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Государственную регистрацию осуществляют учреждения юстиции, ведущие единый государственный реестр (ст. 131 ГК).

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка, договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риэлторами по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают, а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на-значения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму-нальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
иметь металлические или железобетонные перекрытия;
этажность здания не должна быть менее трех этажей.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го-сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте-кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра-щением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.
Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.
Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:
стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;
реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;
возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол-госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;
увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Еще по теме 4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств:

1.Налоговый контроль как способ обеспечения поступлений доходов вбюджет
§ 2. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств
§ 5. Удержание имущества должника как способ обеспечения исполнения обязательств
§ 8. Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств
62. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств. Виды неустойки
2.1. Неустойка, как способ обеспечения исполнения коммерческих ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
2.2. Соотношение неустойки и других способов обеспечения ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Глава II ОБЪЕКТ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НЕУСТОЙКИ (КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА)
Глава II. Призвание к ответственности как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций
Глава III. Контрмеры как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право -

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами , удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдельных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, установленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут передаваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенности, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если предметом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Например, собственник нежилого здания не может отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.

Часть делимой вещи может быть передана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодержателя распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и при его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возможен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, конкретного объекта недвижимости);
принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество);
принципу гласности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам);
принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
принципу старшинства (право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже - последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

проценты,
неустойку,
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
расходов по взысканию.

Помимо этого залог недвижимости обеспечивает расходы на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или повреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмотрено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восстановление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по поводу другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретному недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество путем заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также ФНП "По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах"

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реализация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

контрольная работа

2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

Иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

Быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

Быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

Иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

Не находиться в аварийном состоянии;

Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

Иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

Иметь металлические или железобетонные перекрытия;

Этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

В возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);

В возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

В возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности.

Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

Стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

Реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

Возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

Увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Анализ привлеченных ресурсов ОАО "Сбербанк России"

При формировании дополнительных заемных средств банком могут выпускаться облигации, депозитные и сберегательные сертификаты, а также векселя. В целях увеличения кредитного потенциала банки выпускают в финансовый оборот облигации...

Анализ рынка безналичных средств в РФ

Банковская гарантия

Гражданский кодекс РФ называет банковскую гарантию одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных гл. 23 ГК, наряду с такими способами, как неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительства и задаток...

Банковская гарантия

Согласно Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ...

Банковские конкурентные стратегии

Стратегия минимизации издержек (лидерства в издержках) является одним из трех базовых направлений достижения банком конкурентных преимуществ на кредитном рынке...

Залог как форма обеспечения кредита

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно...

Методология и организация краткосрочного кредитования субъектов хозяйствования

Одним из основных инструментов страхования риска кредиторов в процессе взаимоотношений с заемщиком является обеспечение по кредиту. При развитии технологий...

Спектр платежных услуг ОАО "Белинвестбанк"

Исполнение обязательств по кредитному договору в соответствии с видом кредитного продукта может обеспечиваться: - гарантийным депозитом денег; - переводом на кредитодателя правового титула на имущество...

Способы обеспечения возвратности кредитов

Самой распространённой формой обеспечения кредита является залог. Залог - это наиболее действенный способ, заставляющий заемщика выплатить деньги кредитору, т.е. выполнить свои обязательства по кредитному договору...

Способы обеспечения кредитных обязательств

Каждое обязательство основывается на вере кредитора в будущее исполнение должником действия, необходимого для удовлетворения интереса кредитора. Поэтому в русском гражданском праве кредитор в обязательстве традиционно именуется "веритель"...

Способы обеспечения кредитных обязательств

Способы обеспечения исполнения обязательств подразделяются на акцессорные (дополнительные) и неакцессорные. Задаток, поручительство, залог и удержание являются акцессорными способами...

Установление кредитных лимитов как механизма минимизации кредитного риска

Одним из наиболее часто используемых методов минимизации кредитного риска является формирование лимитной политики или рационирование кредитного портфеля...