Определение стоимости замещения и стоимости воспроизводства. Виды стоимости. Рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная и утилизационная стоимости. Стоимости воспроизводства и замещения, а также специальные виды стоимости. Создание объек

Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.

3.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

Назначение здания;

Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

Расчетный объем.

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С 69 таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где k i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

Отличия по типам основных несущих конструкций;

Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС 69 = С 69 ´V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.

гдеПВС текщая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ текущий / 84 )

Н ПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

*Основание: акты осмотра

**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.

***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94

****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.

3.2. Определение величины накопленного износа.

Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:

определение величины устранимого физического износа;

определение величины неустранимого физического износа;

определение устранимого функционального износа;

определение неустранимого функционального износа;

определение величины внешнего износа.

3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.

Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.

3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов;

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

Недостатками, требующими устранения избыточных элементов.

3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.

На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.

3.2.5. Определение величины экономического износа.

На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.

Землеустройство. виды землеустройства ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО. ВИДЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных... 37433 / Апрель 7, 2010, полночь

Правовой режим земель рекреационного назначения Землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Основное предназначение земель рекреационного назначения состоит в организации всех форм отдыха. Земли, где осуществляется неорганизационный отдых, не являются землями рекреационного назначения. К землям... 32833 / Март 7, 2011, полночь

ИСТОЧНИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА: ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА Источники земельного российского права внешние формы выражения правотворческой деятельности государства, в которых закрепляются, формулируются правила поведения, обязательные для исполнения. Источник права (в широком смысле слова) - совокупность документов и принципиальных положений, на которые... 27641 / Апрель 1, 2010, полночь

Можно ли рубить лес на собственном участке? Срубили елочку под самый корешок…Очень часто на земельных участках, особенно больших по площади, есть часть, которая занята лесом. И каких-либо вопросов по использованию данного леса у собственника не возникает до той поры, пока он не принимает решение активно осваивать принадлежащий... 26726 / Апрель 1, 2011, полночь

• Межевание (межевое дело) садового земельного участка. Рано или поздно садоводам, а это, как правило, пожилые люди, приходится столкнуться с процедурой межевания своего участка. Что это такое и как выполнять эту процедуру описано ниже. Вы так же можете разместить заявку на проведение межевых работ, геосъёмки и... 26686 / Май 5, 2009, полночь

Покупка дома с земельным участком - тонкости оформления Покупка дома с земельным участком - тонкости оформления Ксения ГурьяноваНа большей части этапов покупка дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, практически ничем не отличается от процедуры приобретения любого другого жилья. Покупатель сталкивается все с теми же задачами: ... 26669 / Авг. 8, 2008, полночь

Земельно-правовые нормы: понятие,виды,особенности ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ: ПОНЯТИЕ,ВИДЫ,ОСОБЕННОСТИ Земельно-правовая норма - это правило поведения субъектов земельных отношений, которым они должны руководствоваться, совершая свои действия и поступки, принимая ответственные решения. 3емельно-правовая норма, как и всякая иная правовая норма, имеет свою внутреннюю СТРУКТУРУ, т. е. составные части, ... 26498 / Апрель 1, 2010, полночь

Основания и порядок признания гражданина недееспособным ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВОСПОСОБНОСТИ И ДЕЕСПОСОБНОСТИ ГРАЖДАН. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ГРАЖДАНИНА НЕДЕЕСПОСОБНЫМ И ОГРАНИЧЕНИЕ ДЕЕСПОСОБНОСТИ ГРАЖДАН. ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО. ПРИЗНАНИЕ БЕЗВЕСТНО ОТСУТСТВУЮЩИМ, ОБЪЯВЛЕНИЕ УМЕРШИМ Физические лица - граждане, иностранные граждане и лица без гражданства. Физические лица участвуют в гражданских... 25904 / Апрель 9, 2009, полночь

Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако, обращаясь... 25899 / Окт. 23, 2008, полночь

Понятие, задачи и виды мониторинга земель ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И ВИДЫ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ Мониторинг земель - система наблюдения за состоянием земель для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Порядок осуществления мониторинга устанавливается Правительством РФ. Объектами мониторинга земель являются все земли РФ. Составная... 23508 / Апрель 7, 2010, полночь

Общая характеристика управления земельными ресурсами ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ Управление земельными ресурсами (землями) это организующая деятельность компетентных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений. Управление землями подразделяется на общее и ведомственное (отраслевое), которые имеют общность задач, функций... 22585 / Июнь 8, 2011, полночь

Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 19953 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.

Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки Федеральная служба земельного кадастра России, Популярное пособие, 2002 г., 22 стр. Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект... 19945 / Авг. 8, 2008, полночь

Топосъёмка земельных участков О топосъемкеТопографическую съемку местности выполняют для получения топографического плана или карты участка местности; объекты местности, контуры и рельеф изображаются на плане или карте с помощью условных знаков.Топографическую съемку местности выполняют для получения топографического плана или карты участка местности; объекты местности, ... 19432 / Фев. 25, 2011, полночь

Конституционные основы земельного права россии КОНСТИТУЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РОССИИ Источники земельного права - это законодательные и иные нормативные правовые акты, принятые и изданные компетентным государственным органом и содержащие правовые нормы, регулирующие земельные правоотношения. Основной Закон РФ - Конституция Российской Федерации - предусматривает основы конституционного... 19245 / Апрель 1, 2010, полночь

Понятие и виды земельных правоотношений ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права. Особенности земельных правоотношений: 1) особое содержание и... 18803 / Апрель 1, 2010, полночь

Инструкция по межеванию земельного участка Отсутствие опыта в подобных мероприятиях порождает у большинства граждан мнение, что производство межевых работ – это трудная, долгая, нервная процедура. На самом деле, - это не так! Инструкция по межеванию земельного участка 1. Как провести межевание? Для того, чтобы провести... 18774 / Май 8, 2010, полночь

Органы государственного управления земельным фондом управления земельным фондом можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле – это вся система государственных органов (законодательные, исполнительные, судебные). В узком смысле – органы исполнительной власти, которые в зависимости от компетенции подразделяются на органы общей и специальной... 18095 / Март 6, 2011, полночь

Понятие, задачи и содержание охраны земель ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И СОДЕРЖАНИЕ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ Охрана земель - система правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том... 16697 / Апрель 7, 2010, полночь

• Продал квартиру - заплати налоги 2013 Продал квартиру - заплати налоги! Кто должен платить Налог при продаже квартиры. Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на... 16628 / Фев. 28, 2010, полночь

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которая в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки.

Специальные виды стоимости: стоимость в пользовании, стоимость в обмене, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость объекта оценки при существующем использовании, стоимость объекта оценки для целей налогообложения.

Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящих стандартах.

Под оценочной стоимостью понимается расчетная категория, характеризующая в текущих ценах денежное выражение ценности объекта или ценности прав. В отличие от цены конкретной рыночной сделки она является не историческим фактом, а оценкой ценности в конкретный момент времени в соответствии с тем или иным характером его дальнейшего использования.

Виды стоимости:

I. Стоимость в пользовании - это стоимость, определенная положением, что объект не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.

II. Стоимость в обмене - это стоимость, определенная в предположении возможной продажи объекта на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в т.ч. и альтернативных существующему способу использования).

III. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По стандарту виды стоимости, отличные от рыночной:

1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, т.е. стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2. стоимость замещения на рынке оценки, сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки;

3. стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки;

4. стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

5. инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для определенного лица при заданных инвестиционных целях;

6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с нормативами правовых актов (в т.ч. инвентаризационная стоимость);

7. ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект д.б. отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

8. утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые объект в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

9. специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценки или в нормативно-правовом ате оговаритваются условия, не включенные в понятия рыночной или иной стоимости, указанные в настоящем стандарте.

Не получается решить тест онлайн?

Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.

Закажите консультацию за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.

1. Стоимость в использовании …
отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника
рассчитывается на основе рыночной стоимости
определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность

2. Метод, применяемый при определении восстановительной стоимости
сметный
чистых активов
доходный
индексный

3. Ликвидационная стоимость определяется …
на основе стоимости замещения
на основе рыночной стоимости
как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости
на основе восстановительной стоимости

4. Не является подходами к оценке недвижимости:
затратный
доходный
рыночный
с учетом износа
восстановление
замещение

5. Экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости, относящиеся к стоимости использования:
наилучшего и наиболее эффективного использования
полезности
экономической величины
вклада
сбалансированности
соответствия
ожидания
экономического разделения
изменения
замещения

6. При оценке бизнеса предприятия используются …
информация о договорах между владельцами, управляющими и совладельцами
комментарии в аудиторском отчете
клиентская база
предписания пожарных органов и энергонадзора
реестр поставщиков
информация об объекте недвижимости
бизнес-план

7. Экономические принципы, относящиеся при оценке различных видов стоимости недвижимости к общим принципам:
конкуренции
экономической величины
ожидания
сбалансированности
остаточной продуктивности
изменения
спроса и предложения
полезности
замещения
соответствия
наилучшего и наиболее эффективного использования
экономического разделения
вклада

8. Не является элементом стоимости …
передаваемость
дефицитность
возраст
полезность

9. Не является подходом к оценке недвижимости:
затратный
доходный
восстановительный
с учетом износа
рыночный
замещение

10. Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами
неверно
верно

11. Подход к оценке обязательно требующий оценки рыночной стоимости земельного участка
сравнительный
доходный
модель Ольсона
модель Блэка-Шоулза
затратный

12. Экономические принципы, относящиеся при оценке различных видов стоимости недвижимости к стоимости обмена:
спроса и предложения
остаточной продуктивности
конкуренции
сбалансированности
изменения
экономического разделения
соответствия
полезности
ожидания
экономической величины

СУЩНОСТЬ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора).

Износ - потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:

1. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части,

2. оценивается каждая часть,

3. затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в

следующих случаях:

Оценка государственных объектов;

Расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

Переоценка основных фондов;

Бухгалтерский учет основных фондов;

Оценка в целях налогообложения и страхования;

Раздел имущества по суду;

Распродажа имущества на открытых торгах.

ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

4. Определение износа;

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

6. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

Метод прямого сравнения продаж;

Метод соотношения;

Метод предполагаемого использования;

Метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

Записи государственной регистрации;

Собственный банк данных оценщика;

Материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты разли

чаются по:

Местоположению;

Характеристике объекта;

Дате продажи;

Условиям продажи.

2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

Разница во времени;

Месторасположение;

Характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

Оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

Оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

Определить наиболее вероятный план застройки;

Сделать прогноз цен и сроков реализации;

Составить сметы строительных затрат;

Осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости . Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.