Уступка от физ лица. Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:

Комментарии (35)

Елена | 2015/12/01

у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?

admin | 2015/12/07

Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.

Марина | 2016/01/24

Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю

/Н | 2016/02/07

Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…

Ирина | 2016/07/05

Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!

Анастасия | 2016/11/26

А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.

Мария | 2017/11/02

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.

Светлана | 2017/11/21

Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.

Ирина | 2017/12/12

Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.

Анастасия | 2018/02/24

Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!

admin | 2018/03/03

Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой

Андрей | 2018/03/30

Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.

Галина Курнева | 2018/04/02

Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.

Светлана | 2018/09/20

Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?

admin | 2018/09/21

Светлана | 2018/10/28

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.

admin | 2018/11/07

Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.

Елена | 2019/01/12

Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)

admin | 2019/01/28

Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Необходимые термины

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Минусы:

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

Согласно законодательству:

1. Права требования нужно документально удостоверить.
2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
4. Договор подлежит регистрации.
5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

• уступка по соглашению долевого участия;
• предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной .

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет , прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

• иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
• подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
• получить согласие третьих лиц;
• снять обременения;
• подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Важно при оформлении:

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Видео: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

1. Он должен быть письменным.
2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
5. Указывают сумму.
6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

• сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
• описание квартиры;
• права и обязательства каждой стороны;
• порядок и сроки расчетов;
• дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия :

• уголовная ответственность дольщика;
• признание сделки недействительной;
• отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

• сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
• проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
• осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
• уточните, на какой стадии строительства находится здание;
• подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
• осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Покупка квартиры по переуступке прав - довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Переуступка прав: что это такое и как оформляется?

В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:

• По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок проведения сделки по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

Договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
. документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
. согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
. акт передачи всех документов;
. договор уступки.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс - «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус - в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

После того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
. если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
. если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Оформление переуступки права «задним» числом

Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя - все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще - меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

Заключать договор уступки права или нет - решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией - тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции - дальнейшая перепродажа или . На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как , расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период - необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
• Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
• Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
• Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
• Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец -инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый содержит порядок обращения граждан - участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно ! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них - сторонам договора, 1 - для Росреестра, 1 - для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Марина

Здравствуйте! Необходимо ваша консультация. Квартира приобретена по договору уступки, я являюсь 3 владельцем, ипотека. Из документов по предыдущим владельцам есть копия ДДУ, оригинал справки от застройщика, что оплата произведена, договор уступки, расписка расчет между физическими.лицами. На застройщика заведено уголовное дело, мошенничество, дом в простое более 2 лет. Ситуация складывается следующим образом: минстрой открытым текстом говорит, все собственники которые приобрели квартиры по уступкам, останетесь без квартир (ссылаются на 214 закон, что были изменения и убран пункт "честный покупатель", тк застройщик продавал квартиры по ДДУ подставным лицам и оплаты нет по первичным договорам и справки выданные с информацией по оплате застройщиком поддельные. Подскажите из практики какой может быть исход? (По дому порядка 20% продано таких квартир). Подавать в суд и признавать себя собственником или подавать иск на предыдущего продавца? И подскажите про закон, действительно были изменения про "честного покупателя" (самостоятельно инфо не нашла).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Для анализа судебной практики надо потратить много времени и сил. Эту задачу лучше поручить юристам в очном порядке. Но можно сказать, что при наличии всех документов в соответствии с законодательством, относительно которых нет официального решения о признании их недействительными, Вы имеете полное право требовать от застройщика исполнения своих обязательств. Подавать иск в суд о признании права собственности имеет смысл тогда, когда строительство практически завершено. Поэтому тут надо смотреть реальное состояние объекта. Мы не нашли в 214-ФЗ упоминаний про "честного покупателя". Лучше уточнить в Минстрое про норму закона, на основании которой они сделали свой вывод.

Олеся

Добрый вечер! Хотим приобрести квартиру в новостройке по уступке ДДУ. Как правильно оформить чтоб налоговый вычет можно было бы получать обоим супругам, но не определяя конкретный размер доли? Налоговый вычет мы сможем получать только после сдачи дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олеся! Надо оформить покупку квартиры на обоих супругов с указанием долей и конкретной суммы, внесенной каждым из них. Налоговый вычет сможете оформить после регистрации права собственности на квартиру.

Вадим

Здравствуйте я купил квартиру по уступке от юр лица В уступке допущена опечатка вместо 2 комнатной, написана 1 комнатная, а все остальные характеристики, этаж, метраж, номер, площадь совпадает с первоначальным дду. У меня есть клиенты которые по предварительному договору уступки передали мне зала ток, а теперь не хочу входить на сделку и ждать исправления опечатки не хотят. Обязан ли я вернуть задаток

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! На основании ст. 381 ГК РФ задаток в Вашем случае не должен возвращаться, так как отказываются от договора именно клиенты.

Ирина

Добрый день,Сергей!Спасибо за ответ.Права собственности ещё нет.Переуступка.Еще цедент продаёт квартиру по заниженной цене.На разницу оформляет соглашение о заранее понесённых убытках.Модет ли оно меня как-то защитить в дальнейшем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Так как право собственности оформлено на отца, то именно с ним Вам надо иметь дело. А то, кто фактически вносил деньги, не имеет особого значения, так как сын мог просто выполнять поручение отца. Оснований для признания сделки недействительной пока не видно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Лучше, конечно, в договоре указать полную стоимость квартиры. А вообще надо изучить сами документы, так как от их содержания в большей степени зависит безопасность сделки.

Елена

Купили квартиру по переуступке права требования по ДДУ, оформили на дочь. Имеются банковские ордера об одновременном закрытии вкладов с одинаковой суммой мной и дочкой и одновременном закладывании данной суммы в банковскую ячейку. Дом ввели в эксплуатацию 18.12.2018, дочь подписала акт приёма-передачи квартиры 15.02.2019. Совершили большую глупость, оформив квартиру только на дочь, т. к. вдвоём могли бы претендовать на налоговый вычет(стоимость квартиры 3500000р). Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Можем ли мы зарегестрировать доп соглашение об изменении количества покупателей, внеся меня и в дальнейшем переделать акт приёма-передачи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Это не противоречит законодательству. В законодательстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимость предусматривается возможность внесения таких изменений. Основная сложность будет заключаться в получении согласия продавца и застройщика на внесение изменений в документы.

Наталья

Здравствуйте. Подскажите, если я хочу переуступить 0,5 ДДУ физ. лицу по стоимости указанной в договоре. Будет ли это считаться получением прибыли. Могу ли рассчитывать на налоговый вычет с оставшейся суммы. Дом построен, акт приема передачи не подписан.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Действующее законодательство не предусматривает такой возможности. По договору уступки подлежат передаче все права требования к застройщику относительно жилья. Для раздела оснований нет, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано. Поэтому есть сомнения насчет вообще возможности заключения такого договора.

Софья

Сергей, здравствуйте! Интересно ваше мнение по такому вопросу. В 2015 году между Застройщиком и ООО заключен ДДУ, оплачен, зарегистрирован в 2016 году объект введен в эксплуатацию, люди в доме спокойно живут На сегодняшний день акт приема-передачи по названному ДДУ не подписан (таких ДДУ у застройщика и ООО около 50 штук) в 2018 Застройщик признан банкротом, ведется конкурсное производство В отношении застройщика параграф 7 не введен, то есть реестра требований по передаче жилых помещений нет, только денежные требования, к тому же реестр уже закрыт Схема покупки квартиры сейчас такая: ООО заключает уступку с физ лицом, после регистрации физ лицо как новый дольщик получает квартиру по акту и регистрирует собственность. Сейчас росреестр регистрирует собственность по таким сделкам, люди покупают и заселяются, ипотеки одобряют Вопрос в рисках нового дольщика, а именно в части признания сделок недействительными Может ли застройщик подписывать такие акты приема-передачи? Моя логика такова - обязанность передать квартиру возникла до признания должника банкротом, следовательно сама по себе передача квартиры по заключенному в 2015 году сделкой не является, а является исполнением по сделке, предпочтения перед кредиторами нет, квартиры не подлежат включению в конкурсную массу, потом что по сути не являются имуществом застройщика. ООО в деле о банкротстве не участвует В случае, если акт приемки подписывается конкурсным или его представителем риски снижаются? Требуется ли по вашему мнению согласие кредиторов? Заранее спасибо, вроде всю информацию изложила

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Вопрос непростой и требует детального изучения законодательства. Но даже если обратиться к положениям ст. 61.2 закона о банкротстве, то подозрительными сделками могут считаться сделки, заключенные в течение трех лет до момента подачи заявления о банкротстве. Поэтому даже с учетом данного положения есть определенный риск. Но более точно границы такого риска могут быть установлены после изучения судебной практики и нюансов законодательства о банкротстве.

Людмила

Здравствуйте, Сергей! Хотим купить квартиру по договору уступки права по ДДУ у физ.лица. Тот кто уступает нам право был застрахован страховой компанией, на него есть полис, т.к застройщиков обязали страховать дольщиков. Вопрос: 1)Нужно ли нам оформлять и оплачивать такой же полис на себя? 2) Пройдет ли регистрация нашего договора уступки права по ДДУ в Росреестре без страхового полиса на нового участника? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! 1. В законодательстве о долевом строительстве нет такой обязанности. 2. Вследствие отсутствия законодательной обязанности делать страховку оснований для беспокойства относительно регистрации договора нет.

Ольга

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста покупаю квартиру по договору уступки прав требований(во вложении) 1) интересует вопрос в пункте 2.2 написано цена уступки является окончательной и изменению не подлежит, а в пункте 6 (Д). написано что площадь квартиры будет больше или меньше от заявленной площади то придется доплатить или вернуть часть средств, такое возможно? 2) мне еще необходимо ждать какое то решение арбитражного суда, о передаче квартиры мне в собственность, так как я понимаю застройщик признан банкротом. 3) еще смущает сумма фактически понесенных затрат, стороной 1 на приобретение имущественных прав на квартиру. Это ко мне как нибудь относиться?

Документ11.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! 1. В принципе возможно. Это принятая практика. 2. В случае признания застройщика банкротом все расчеты с кредиторами осуществляются в рамках процедуры банкротства, то есть с участием арбитражного суда, который только может принять решение о банкротстве. 3. Не должно. Ваша обязанность по оплате квартиры будет считаться исполненной в случае выплаты цены договора, которая должна быть четко сформулирована в тексте договора (в данном случае в п. 2.2.).

Сергей

Здравствуйте! Очень нестандартная ситуация, помогите, пожалуйста! По условиям договора долевого участия застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в новом доме, а в качестве оплаты за новую квартиру получает от того под снос частный дом, расположенный в непосредственной близости от новой многоэтажки. Бывший житель частного сектора успешно вселяется в многоэтажку и спустя некоторое время прекращает свое право собственности на частный дом, как и было оговорено. Но.... на этом все. Временный управляющий застройщика обо всем забыл, частный дом под снос во исполнение ДДУ не принял. Фирма-застройщик ликвидирована, частный дом стоит бесхозный. И вот бывший учредитель фирмы-застройщика хочет, так скажем, взять свое, получив право обладать частным домом под снос, которым, фактически, оплачена новая квартира бывшего хозяина этого дома. Какой алгоритм действий? С момента сдачи многоквартирного дома и заселения лица в квартиру прошло более трех лет. С момента ликвидации фирмы - застройщика - 2 года. Заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Ситуация действительно нестандартная. Для ее успешного решения необходимо полное изучение всех обстоятельств дела, что может сделать только профессиональный юрист, который будет заниматься данным делом. Главной сложностью в данном случае видится то, что у самого учредителя нет никаких прав на этот дом, так как договор долевого участия был заключен с организацией, в которой он был учредителем. Прямых прав для получения дома у учредителя нет.

Антон

Добрый день) подскажите если приобрели квартиру по договору уступки прав и вместе с неоплаченные долгом перед застройщиком) часть денег оплачена застройщику но не вся сумма) возможно ли расторгнуть данный договор и возможно ли вернуть ту сумму которую уже перевели застройщику если застройщик все исполняет и в срок) благодарю вас за ответ)

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Антон! Если при заключении договора Вы не были осведомлены о наличии задолженности, то это является основанием для расторжения договора, так как он был заключен под влиянием существенного заблуждения. Для решения вопроса о возврате денег от застройщика надо знать, за что были заплачены деньги.

Арина

Добрый вечер! Уступаю свои права по ДДУ по Соглашению уступки прав требования по форме застройщика, в котором указано, что после государственной регистрации дольщик по Акту приёма-передачи обязуется передать оригинал ДДУ цессионарию. Насколько юридически обосновано данное положение? Опасаюсь передать оригинал ДДУ по причине вероятной возможности его предоставления в какие-либо органы. Первоначальный дольщик рискует отдав оригинал? Стоимость квартиры по ДДУ превышает 3млн.руб. Право на квартиру уступаю по стоимости предмета уступки по более высокой цене, чем по ДДУ четыре года назад. Разница в стоимости подлежит налогообложению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Арина! Такое требование является правомерным, так как договор долевого участия сохраняет свою силу и на место Вас в качестве дольщика встает другое лицо, которое имеет право знать, на каких условиях был заключен договор долевого участия. Для дольщика никаких рисков в передаче оригинала ДДУ нет, если, конечно, он не хочет обмануть покупателя. Полученный доход подлежит налогообложению.

Елена

Здравствуйте, заключили договор Уступки прав по договору об участии в долевом строительстве, при получении договора заметили, что адрес прописки мужа (он является собственником) указан не верно, нужно ли переделывать договор, на сколько это важно и чем это грозит? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Лучше переделать, чтобы все было точно. Если в договоре есть другая информация, идентифицирующая мужа как покупателя, то ошибка в адресе регистрации существенных последствий никаких не повлечет.

Ирина С

Подскажите пожалуйста: купили квартиру по договору уступки права требования по ДДУ. Сейчас возбуждено уголовное дело в отношении застройщика по факту мошенничества. Мы деньги по договору передавали не застройщику, а физ лицу (бывшему дольщику). Можем ли мы считаться потерпевшими по факту совершенного в отношении нас мошенничества, если фактически застройщик от нас деньги не получал? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Вы можете быть признаны потерпевшей стороной, так как в результате преступных действий застройщика именно Вам был причинен имущественный ущерб в виде потерянных денежных средств и неполучения квартиры. Ведь по договору уступки права требования именно Вы занимаете место первоначального дольщика по договору ДДУ.

Мариам

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке супруг заключил договор уступки прав по ДДУ. По ДДУ ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 31 декабря 2016, но не позднее 31 марта 2017, а в заключенном 27 декабря 2017 договоре уступки прав между цедентом и цессионарием (супругом) срок сдачи дома указан другой, а именно 31 декабря 2017, но не позднее 31 марта 2018. Застройщик задержал срок сдачи дома до октября 2018. Хотим подготовить документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки, но нам сказали, что из за того, что мы подписали договор уступки с отличной от указанной в ДДУ датой сдачи дома, данное требование будет отклонено. Есть ли выход из данной ситуации? Заранее благодарю, Мариам

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Заключение договора уступки не отменяет действие основного договора долевого участия. Застройщик не является стороной договора уступки, поэтому он обязан следовать условиям договора долевого участия. Поэтому предварительно Вы можете предъявить застройщику имущественные требования в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию, но, конечно, могут возникнуть в суде сложности относительно положения договора уступки, которые должны быть устранены участием грамотного юриста в деле.

Юлия Пашкевич

Подскажите в договоре переуступки прав по дду есть пункт что покупатель согласен если что нести расходы по достройке дома. Т к бывший застройщик банкрот. Разве это законно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! По договору уступки права требования покупатель становится на место продавца в договоре долевого участия. Если в договоре долевого участия нет такого пункта, то включение в договор уступки положения о дополнительных расходах неправомерно, так как в соответствии с законом для уступки требования требуется, чтобы договор долевого участия был оплачен первым покупателем.

Михаил

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в зарегистрированном договоре уступки не верно указана дата заключения договора участия в долевом строительстве (ошиблись месяцем), как внести изменения в договор уступки? доп.соглашение? суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! Надо исправить сам договор: заключить новый или оформить дополнительным соглашением. Потом этот договор надо представить в Росреестр вместе с заявлением, который обязан внести исправления в течение 5 дней.

Алексей Пономаренко

Добрый день. Подскажите пожалуйста планируем заключить ДОГОВОР уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Но смущает пункт 2.2 так как оплату просят после подписания договора, а не после регистрации.

Договор уступки на кв 88. Фролов - Емце%.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Попробуйте договориться с продавцом о другом варианте оплаты, например, о частичной предоплате. А в целом предложенный продавцом вариант оплаты не является противозаконным, будет применяться тот вариант, о котором сможете договориться. Также рекомендуется предварительно показать договор юристу, чтобы он поискал возможные "подводные камни".

Сергей

Добрый день! Покупаем квартиру у застройщика, сейчас оформляют бумаги, но к моменту подписания дом будет сдан. Соответственно продажа по договору уступки через подконтрольного ИП. Типовой договор прислали, непонятен пункт 2.2 Из него следует что оплата происходит до подписания. Разве такое возможно? Застройщик достаточно крупный и надежный, на рынке уже шесть лет, много комплексов сдано, много строится. Негативных отзывов в принципе нет, то есть исходя из логики и количества успешных сделок, вероятность обмана стремится к нулю. Но все равно пугает такой вариант оплаты. Договор прилагаю и прошу разъяснить порядок действий и оплаты в этой цепочке

уступка.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Тут другой риск. Есть вероятность того, что договор может быть признан недействительным, так как по закону договор уступки участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента подписания передаточного акта. А раз на момент подписания договора дом уже будет сдан, есть риск того, что Ваш контрагент примет квартиру на свое имя, станет собственником, а Ваш договор признает недействительным в суде, тем более, оплата по договору планируется до заключения договора. Подписывать такой договор не рекомендуется.

Мира

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Ситуация следующая, закрыта ипотека, хочу сделать переуступку по ДДУ на мать, каким образом необходимо взаимодействовать с застройщиком, и поставить печать в договоре переуступки, если Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме (составлен юристом договор, без привлечения фирмы риелторской, которая занималась продажей квартиры с самого начала, очень большая комиссия) без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Получается если нет долга мне нужно согласие застройщика на переуступку по ДДу, но печать в договоре переуступки должна стоять от застройщика, который контактирует только через риелторскую фирму, и лично не выходит на связь. Каким образом провести данную процедуру..?? как контактировать с регистрационной палатой самостоятельно и можно ли избежать лишних комиссий, которые требуют уплаты комиссий за каждый шаг. Акт передачи еще не подписан.. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для регистрации договора уступки не надо никакой печати на договоре. Для этого требуется только сам договор уступки и справка об оплате стоимости квартиры. А вот насчет необходимости получения согласия застройщика на уступку надо смотреть сам договор долевого участия.

Александр

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Этовозможно и как это проверить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Невозможно подарить то, чего нет. Подарить квартиру можно только после ее достройки и оформления на нее права собственности в установленном порядке. Поэтому даже сам договор дарения не приняли бы в регистрирующих органах прежде чем будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Галина

Здравствуйте! Имеем с супругом ДДУ по одной второй на каждого.Застройщик поменялся и сейчас достраивает другой и введена процедура наблюдения. Хотим всё сделать на меня. Что для этого надо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам надо заключить договор уступки права требования со своим мужем, по которому он передает Вам свое право требовать от застройщика долю в праве собственности на квартиру.

Андрей

Добрый день. Мой сын приобрел квартиру по ипотеке. Договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а теперь ему предлагают подписать договор уступки. Сбербанк перевел деньги застройщику в полном объеме. Сын уже выплачивает ипотеку. Сбербанк отказывается поддерживать договор уступки, а значит появляется какой-то другой банк. Как действовать в такой ситуации? Если здесь риск потерять свои деньги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Надо срочно регистрировать договор долевого участия, так как без регистрации такой договор считается незаключенным. Если не будет регистрации, то Ваш сын попросту потеряет деньги первого взноса и выплачиваемые на погашение ипотеки.

Павел

Здравствуйте! Я купил по договору уступки прав требования квартиру в строящемся доме. По цепочке я уже третий покупатель. Для того, чтобы попасть под требования ипотечной программы "Семейная ипотека" необходимо, чтобы квартира была куплена у юрлица в идеале у застройщика. Договор уступки прав требования у меня составлен с физлицом. Но в конечном счете считается, что я покупаю квартиру у Застройщика? Или это не так? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Да, считается, что Вы покупаете квартиру у застройщика, так как по договору уступки права требования Вы просто становитесь на место первоначального покупателя по договору участия в долевом строительстве, который заключен с застройщиком.

валентина

При регистрации договора переуступки прав требований по договору долевого строительства покупателю выдано два экземпляра. Следует ли один экз. направить застройщику?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Если об этом ничего не сказано в самом договоре уступки права требования, то направлять экземпляр застройщику не надо. Законодательство не предусматривает такой обязанности.

Татьяна

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке я заключила договор уступки прав по ДДУ. Застройщик задерживает срок сдачи дома на полгода. Готовлю документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки. Однако у меня нет копии платёжного поручения, подтверждающего оплату цены Договора цедентом. Лишь в Договоре уступки имеется пункт: "На момент государственной регистрации настоящего Договора обязанность по уплате цедентом Застройщику цены Договора участия выполнена Цедентом в полном объёме, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между цедентом и Застройщиком не подписан". Возможно ли в суде ссылаться на этот пункт Договора в качестве доказательства оплаты квартиры? Если нет, то где можно получить копию платёжного поручения, если цедент отказывает в её предоставлении?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Возможно. В суде для подтверждения оплаты стоимости квартиры могут использоваться показания лица, продавшего Вам квартиру. Также на основании Вашего ходатайства суд может обязать застройщика или цедента предоставить документ, подтверждающий факт оплаты квартиры.

Виктория

Добрый день!Такое вопрос купила квартиру в строющемся доме,из документов только договор успупки прав требования,попросила оригинал дду,сказали оригиналов не у кого нет только завереннаякопия будет,это нормально?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Законодательство не предусматривает передачу покупателю по договору уступки оригинала договора долевого участия, который, скорее всего, находится у продавца в единственном экземпляре. Вы можете обратиться с запросом в Росреестр о предоставлении заверенной копии договора дду.

маргарита павленко

я фзл заключила дупт по дду с юр лицом документы в процессе регистрации но я передумала тк я уже 3 покупатель в цепочке как поступить чтобы этот договор не регистрировали

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! Для того, чтобы прекратить регистрацию Вам надо направить заявление в Росреестр о приостановлении регистрации и одновременно с этим направить продавцу предложение о расторжении договора. Если он откажется, то Вам придется идти в суд с заявлением о расторжении договора, если на то есть основания, предусмотренные законом или договором. Но будьте готовы, что на Вас могут быть возложены убытки продавца.

сергей

Здравствуйте,Сергей! Скажите пожалуйста Мы составили предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.В договоре прописанно оплата 50 сразу и остальные 50 в течении шести месяцев.Также прописанно после выплаты 70 обратиться в государственную регистрационную палату,с заявлением о государственной регистрации Договора уступки. У меня вопрос сейчас договор подписан нами без регистрации и деньги надо уже выплачиать по договору.Скажите так можно или опасно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Опасно, так как все изменения в сторонах договора долевого участия вступают в силу с момента государственной регистрации договора.

Алекс

Здравствуйте!Имеется дом долгострой. Первичный Застройщик1, сменился на Застройщика 2. Доп. соглашение между Организацией и Застройщиком2 подписано и зарегистрировано в Росреестре. Я приобретаю квартиру по уступке прав требования у Организации за наличный расчет все чеки по оплате имеются. На данный момент Застройщик1 и Организация - банкроты. Появляется новый Застройщик3, все права и разрешения на строительство у него имеются. Застройщик 3 отказывается заключить со мной доп соглашение. Имеет ли он право? Как действовать мне далее? Можно ли через суд, принудить Застройщика3 к заключению со мной соглашения? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если третий застройщик не является правопреемником второго застройщика, то он не обязан заключать с Вами никаких гражданских договоров, кроме также случаев, когда второй застройщик уступил свои долги ему. Третий застройщик формально является по отношению к Вам посторонней организацией. Вы, как дольщик, имеете право обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия, а именно на земельный участок под домом.

Алекс

Здравствуйте Сергей! Спасибо Вам за ответ и бесплатную помощь! Да, все верно, между мной и Застройщиком3 договорных отношений нет. Но Застройщик2, Застройщик3 и администрация города, подписали инвестиционное соглашение не видел его, но предположу, что как раз о переходе прав о обязанностей. В данном случае, должен Застройщик3 подписать со мной доп. соглашение?

Сергей (старший юрист)

Все зависит от условий данного инвестиционного соглашения. Не видя его текст, сложно судить об обязанностях третьего застройщика.

Залина Давлятшина

Добрый день. Собираюсь покупать квартиру по ипотеке. Застройщик предложил оформить договор уступки права требования по дду от подконтрольного ему ИП. Дом сдан в январе этого года. Правомерно ли это? Подписание дду когда Дом уже сдан? И какие могут быть риски и подводные камни? Также хочу отметить, что акт приемки не подписан, я буду его подписывать сама непосредственно с застройщиком. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если ИП не подписал передаточный акт от застройщика, то уступка прав требования по договору долевого участия допускается. Для оценки рисков надо видеть сам договор, который Вам предлагают подписать. Но главное Вам надо проверить, что основной договор зарегистрирован надлежащим образом и ИП полностью исполнил свою обязанность по уплате цены квартиры.

Виктор

1. Я приобрел права требования по договору уступки права цессии. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования необходимо обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Если я хочу переуступить перепродать права требования другому цессионарию по новому договору цессии, нужно ли мне сначала обращаться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и переходе прав установленных в первом решении суда? 2. Я хочу приобрести права требования по договору переуступки права цессии от Юр. лица Физ. лица, который приобрел эти права у первого кредитора. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования цессионарию ставшему цедентом необходимо в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Должен ли новый цессионарий ставший цедентом до переуступки перепродажи права требования другому цессионарию по новому договору цессии, сначала обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и подтверждении перехода прав установленных в первом решении суда? или это необязательно и он может ничего не делая просто перепродать его по новому договору цессии?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! 1. Не обязательно, на действительность договора цессии не обращение в арбитражный суд не повлияет.

Оксана

Здравствуйте. Имеет ли право новый застройщик требовать у нового дольщика договор переуступки документы подтверждающие оплату квартиры предыдущим дольщиком старому застройщику был один застройщик - обанкротился, взял достраивать новый. При этом у Нового застройщика со старым дольщиком до оформления переуступки есть зарегистрированное доп. соглашение в котором сказано, что"застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Участником".

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Требовать может, но Вы не обязаны давать такие документы, так такой обязанности по законодательству на Вас не лежит.

Оксана

Сергей большое спасибо. И еще один вопрос. А может ли Новый застройщик отказать мне в выдаче ключей от квартиры если я все же не предоставлю квитанции об оплате старого дольщика старому застройщику. Хотя в моем договоре переуступки прописано" Что право требования Нового участника на получение объекта долевого строительства и оформления его в собственность возникаету нового участника с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего договора и после его государственной регистрации".

Сергей (старший юрист)

Обязательство по передаче квартиры должно быть исполнено застройщиком безусловно при условии оплаты квартиры и государственной регистрации соответствующего договора. Законодательство не предусматривает никаких условий относительно предоставления новым дольщиком документов об оплате первоначального дольщика.

Ольга Запевалова

Здравствуйте. Подскажите: принято решение суда о расторжении ДДУ и взыскании с застройщика суммы по ДДУ. Застройщик деньги вернуть не в состоянии - счета пустые и поступления не будет. Но стройка в настоящий момент возобновилась - застройщик прежний, но финанситует инвестор через технического заказчика. Т.е. Фактически квартиры будет передавать прежний застройщик. И возникла ситуация, что могу остаться и без денег и без квартиры. Отсюда вопрос: Если не предоставлять никуда Решение суда - есть ли шанс получить квартиру? Как происходит процесс перерегистрации права требования в росреестре в таком случае? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В соответствии с законом договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении. Поэтому в данный момент у застройщика имеется обязанность вернуть Вам деньги, но не предоставить квартиры. Для действительности расторжения договора не требуется регистрация соответствующей информации в Росреестре, как это требуется для признания действительности договора долевого участия в строительстве.

Лилия

Здравствуйте! Наша генподрядная организация получила от застройщика квартиру по ДДУ. В свою очередь, мы собираемся оформить эту квартиру на поставщика путем УПТ по ДДУ в счет оплаты долга по договору поставки. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в самом договоре УПТ указать положение о том, что цена квартиры будет считаться оплатой за поставку? И нужно ли показывать этот договор поставки при регистрации УПТ в Росреестре? И какие документы нужны в целом при оформлении данных правоотношений между сторонами? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! В договоре прямо прописываете, что оплатой уступки права требования будет считаться погашение задолженности за поставку товаров. Сам договор поставки в Росреестр представлять не надо. После подписания договора уступки прав требования его надо зарегистрировать в Росреестре, для чего представители сторон оформляют заявление об этом и прикладывают договор уступки. При этом также платится пошлина.

Ольга

Добрый день. Собираюсь заключить договор уступки прав требований с физическим лицом. Должно ли быть прописано в договоре УПТ, что оригинал договора ДДУ должен быть передан мне? Деньги перечисляются физическому лицу только после регистрации договора УПТ?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Насчет договора можете прописать, но не обязательно. Деньги выплачиваются только после госрегистрации договора уступки.

Алла

Добрый день. Приобретаю квартиру в строящемся доме у подрядчика по договору цессии уступки права требования к договору долевого участия. В росреестре приостановили регистрацию на основании того, что в договоре цессии прописан пункт 2.4 об оплате в течение 2 дней с момента госрегистрации и пункт о том, что "С момента оплаты в соответствии с п. 2.4. настоящего договора Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования..." Говорят, на эти 2 дня до полной оплаты они должны установить обременение ипотеку. После оплаты обременение снимается. Или добавить пункт, что стороны пришли к соглашению не устанавливать обременение смысл такой. Вопрос в том, как переделать договор так, чтобы не было необходимости наложить обременение? Достаточно ли будет указать, что: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования, предусмотренные законодательством для кредитора, в момент заключения настоящего договора, и подлежит оплате в течение 2 двух рабочих дней." Хочется уже все зарегистрировать и без всяких обременений. Подскажите, пожалуйста....

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.