Для чего нужны ТСЖ в многоквартирном доме, является ли оно потребительским кооперативом и юридическим лицом? О порядке создания ТСЖ. Для чего нужно такое товарищество, преимущества и недостатки, организация его деятельности

Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
проверять выполнение работ;
требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

составляется реестр собственников;
определяется адрес ТСЖ;
готовится Устав;
подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
готовят бюллетени;
уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

выбор председателя и секретаря собрания;
счетной комиссии;
о способе управления;
утверждается Устав;
выбирают председателя и остальных лиц;
назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
выбирают место, где будет размещаться информация;
выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

список собственников;
протокол счетной комиссии;
протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

получить техническую документацию;
составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
изучить правила обеспечения населения ;
изучить правила предоставления жилищных услуг;
при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

ТСЖ причисляется к юридическим лицам некоммерческого типа. Объединение разрешается создавать в любых многоквартирных домах при соблюдении законодательно установленных условий. Допускается организация ТСЖ в таких случаях:

если помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
если предполагается объединить для эффективного управления несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга;
допускается объединение не только многоквартирных зданий, но и частных домовладений.

Можно ли создать, если часть квартир не приватизирована?

Кто является учредителем? Принимать участие в создании ТСЖ могут только собственники жилья. Квартиры переходят в собственность после прохождения процедуры приватизации. То есть владельцы квартир без соответствующих актов собственности не будут иметь права голоса при организации нового объединения. В качестве их законного представителя может выступать муниципалитет.

ВАЖНО! Если количество неприватизированных квартир превышает число находящихся в собственности помещений в рамках создаваемого товарищества, регистрация объединения невозможна.

Цель образования

Основная цель образования товарищества собственников – обеспечение высокой эффективности управления домовладением, максимальное участие жильцов многоквартирного строения в обустройстве придомовых территорий. Перед ТСЖ ставятся задачи по:

Полный перечень целей и задач каждое ТСЖ прописывает в своем уставе.

СПРАВКА! Каждый дом может относиться только к одному товариществу, не допускается ситуация, когда собственники квартиры или жилого дома становятся членами двух или более ТСЖ.

Членство в объединении начинается с факта подачи в органы правления ТСЖ заявления на вступление в организацию. Выход из рядов товарищества является обязательным в случае утраты права собственности на конкретный объект недвижимости.

Правила организации сообщества дома

При создании ТСЖ необходимо разработать и оформить устав организации. На товарищество распространяются требования законодательства о некоммерческих структурах – им нельзя заниматься видами деятельности, не связанными с реализацией целей объединения.

Членами ТСЖ могут быть физические и юридические лица. Главное условие для их вступления в создаваемую структуру – право собственности на объект недвижимости, попадающую в сферу влияния конкретного товарищества. Инициаторами формирования ТСЖ должны быть жильцы зданий.

Кто является учредителем данной организации? К числу учредителей относятся члены правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия синонимичны. Все решения, принимаемые правлением ТСЖ, должны обсуждаться публично и требуют наличия не менее 50% голосов за рассматриваемый вариант решения проблемы. Так как товарищества собственников относятся к категории юридических лиц, они должны пройти регистрацию в налоговых органах.

Плюсы и минусы

В числе выгод создания ТСЖ значатся:

Главным недостатком системы управления домами через ТСЖ является сложность накопления достаточных финансовых резервов для проведения капитального ремонта. Препятствиями для создания и эффективного управления ТСЖ могут быть:

необходимость межевания земель – процедура оформления собственности на земельные участки требует денежных вложений и отнимает много времени;
принадлежность мансардных, цокольных и первых этажей юридическим лицам лишает товарищество возможности дополнительно зарабатывать средства на аренде этих помещений для пополнения своего бюджета;
организация должна платить налог на прибыль;
большие суммы задолженностей по счетам за коммунальные услуги при отсутствии взаимопонимания у сторон можно получить только путем обращения в суд;
нежелание отдельных собственников участвовать в финансировании благоустройства территорий общего пользования;
отсутствие согласованности взаимодействия между правлением ТСЖ и органами местной власти.

ВНИМАНИЕ! Неприятным сюрпризом могут стать задержки при перечислении на счета ТСЖ городскими властями компенсаций за льготы по оплате коммунальных услуг некоторым жильцам.

Товарищество собственников жилья: порядок формирования и организация деятельности

Создание товарищества собственников начинается с формирования инициативной группы. В нее должны входить владельцы квартир. Инициаторы образования ТСЖ назначают дату проведения общего собрания собственников . За 10 дней до этого дня все владельцы объектов недвижимости в выбранных для объединения домовладениях уведомляются о предстоящем мероприятии.

Уведомления должны быть письменными. Их рассылают по почте заказными письмами, чтобы у представителей инициативной группы были доказательства своевременного доведения информации о собрании собственников жилья.

Можно вручать уведомления лично под расписку. Дополнительно рекомендуется вывесить объявление в подъезде или во дворе здания для информирования о дате проведения собрания.

В бланке уведомлений обязательно указывается:

Дата проведения собрания.
Цель мероприятия.
Повестка дня и перечень вопросов к рассмотрению.

Проведение очного или заочного собрания.
Для участия в мероприятии владельцы недвижимости должны предъявить свои паспорта и документы, подтверждающие право собственности на помещения. При невозможности личного присутствия допускается делегирование полномочий третьему лицу. Для этого от руки владельцем квартиры или дома составляется доверенность.

В повестку дня первого собрания целесообразно включить такие вопросы:
- причины создания товарищества;
- создание ТСЖ;
- выборы председателя, секретаря, членов правления и ревизионного органа;
- утверждение разработанного варианта устава;
- согласование формулы подсчета голосов.
На председателя возлагается обязанность проведения собраний, а секретарь должен фиксировать все происходящие в протоколе. Формула подсчета голосов может учитывать:
- один голос для каждого собственника;
- вес голоса определяется пропорционально площади имущества, находящегося в собственности;
- количество голосов у владельцев приравнивается к числу помещений в его собственности.
Перед началом собрания каждому его участнику выдаются бюллетени для голосования. В конце мероприятия все отмечают предпочитаемый вариант ответа по вопросу создания ТСЖ. Если голосов набралось более половины, то решение считается принятым.

Если собрание не принесло ожидаемых результатов, повторно проводить его разрешается не ранее, чем через 30 календарных дней.

При очной форме собрания необходимо присутствие более 50% приглашенных собственников. Каждый из посетивших мероприятие должен проголосовать до завершения сборов. В случае с заочным форматом бюллетени разносятся собственникам для самостоятельного заполнения без участия в собрании.

Этот вариант используется при большом количестве собственников. Результаты голосования озвучиваются на собраниях и вывешиванию на доске объявлений в доме.

СПРАВКА! Для членства в ТСЖ недостаточно быть участником собрания, необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя объединения.

Завершающий момент – оформление и подписание протокола собрания.
Уплата госпошлины и подготовка документов для регистрации ТСЖ.
Госпошлина оплачивается в размере 4000 рублей (размер устанавливается Налоговым кодексом в п. 1 ст. 333.33). Комплект документов для регистрации объединения состоит из:

Документация подается в налоговый орган. Далее председатель открывает расчетный счет в банковском учреждении и привязывает его к конкретному домовладению, изготавливает печать ТСЖ и принимает здание на баланс товарищества.

Организация деятельности созданного товарищества осуществляется в соответствии с очерченными уставными документами правами и обязанностями объединения. ТСЖ заключает договора с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги жильцам дома. При возникновении необходимости в ремонте соответствующие работы проводятся собственными силами или выбранным подрядчиком.

ВАЖНО! Для эффективной работы ТСЖ прорабатывается и утверждается смета доходов и расходов, обсуждаются размеры затрат на капитальный ремонт и устанавливаются взносы для собственников помещений.

Одной из главных обязанностей товарищества является поддержание надлежащего технического и санитарного состояния вверенных ему объектов. Объединение должно отстаивать права владельцев квартир и принимать соответствующие меры для предотвращения противоправных действий в отношении обслуживаемой недвижимости.

Если в уставе организации не указан срок деятельности товарищества, то созданное ТСЖ является полноправным юридическим лицом с неограниченным временем действия.

Средства, получаемые объединением от собственников жилья и хозяйственной деятельности, должны тратиться на нужды домовладения и благоустройство прилегающей территории. Положительный остаток финансовых ресурсов по итогам года признается прибылью и облагается налогом.

С участием застройщика

В строящихся зданиях создание ТСЖ невозможно. Для оформления товарищества необходимо ввести объект в эксплуатацию. После этого разрешается проводить собрание собственников и принимать решение о форме управления домом.

До момента выкупа квартир у компании-застройщика владельцем помещений считается строительная фирма. Поэтому обязательно требуется участие ее представителей в общем собрании.

Создать ТСЖ или передать бразды правления управляющей компании? Создание ТСЖ является хорошей альтернативой передачи дома в УК. Такой шаг позволит сделать расходование средств жильцов на содержание здания более прозрачным и рациональным. Из минусов стоит выделить трудоемкость процедуры открытия товарищества и его функционирования.

Последнее время многие говорят о необходимости организовывать в домах товарищества собственников жилья. Мол, для владельцев квартир в многоэтажках, ТСЖ - настоящая панацея от всех бед.

Апологеты создания ТСЖ упирают на то, что в обычных условиях, когда хлопоты по содержанию дома лежат на управляющей компании, собственники жилья в многоквартирном доме фактически лишены права вмешиваться в решение самых насущных проблем дома. При этом они исправно оплачивают услуги по содержанию жилья. В эту сумму входит не только текущий ремонт общих площадей дома, но и работа на придомовой территории. Правда, как известно, эти средства чаще всего растворяются в неизвестности. Что происходит с деньгами собственников жилья? Куда они деваются? Где искать правды? Вопросов в этой ситуации гораздо больше, чем ответов.

В ситуации с ТСЖ, говорят энтузиасты новой формы управления домом, все средства будут находиться в руках жильцов, и они сами смогут принимать решения о проведение капитальных ремонтов, установке новых дверей и стекол в подъездах.

Действительно, товарищество собственников жилья — это зарегистрированное должным образом юридическое лицо, с избранными органами управления, ревизионной комиссией и своим расчетным счетом. Все платежи, поступающие от жильцов дома, где организовано ТСЖ, аккумулируются на расчетном счете товарищества. Основным органом управления ТСЖ является общее собрание жильцов. В идеале, практически все жизненно важные вопросы решаются общим собранием собственников жилья при помощи голосования.

Правда, принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.

Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских в частности отмечает:

Когда ко мне приходят инициативные группы жильцов, желающие организовать в своем доме товарищество собственников жилья, я всегда предлагаю им трезво оценить свои силы.

По мнению экспертов «СИ», создание ТСЖ в многоквартирном доме, имеет не только положительные стороны. Есть в этом способе управления и ряд минусов.

Минус первый.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт многоквартирного дома - пожалуй, главная проблема, препятствующая повсеместному созданию товариществ собственников жилья. Автор статьи как-то в шутку спросил у старшей по дому: когда, мол, будем создавать ТСЖ? И получил вполне ожидаемый ответ:

А зачем нам брать на себя ответственность за эту рухлядь? Вот когда нам дом отремонтируют капитально, так сразу и создадим.

С обывательской точки зрения все верно. Даже логично. Но с другой стороны, советские времена, когда за состояние жилищного фонда ответственность несло государство, канули в Лету. Сейчас господствует капиталистическая точка зрения: собственность это не только права, но и обязанности. Если вы собственники, то будьте добры заботиться о своей собственности.

Но если в квитанциях учитывать суммы, собираемые для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом за это время вполне может развалиться. Получается замкнутый круг.

В самом деле, в пятиэтажных домах хрущевской эпохи создавать ТСЖ не очень выгодно, - считает Виктор Часовских. - В настоящее время основную массу населения, проживающего в этих дома, состоятельной назвать никак нельзя. Эти люди просто не потянут дополнительных расходов по капитальному ремонту дома, возраст которого превышает 30-40 лет.

Минус второй

Муки рождения

Создание товарищества собственников жилья - это ответственный и сложный процесс. Сложным моментом является государственная регистрация ТСЖ. Для того чтобы регистрационные органы приняли к рассмотрению документы будущего ТСЖ, должны быть соблюдены все требования закона. В первую очередь при создании ТСЖ следует обратить внимание на такие моменты, как разработка устава товарищества, проведение общего собрания жильцов, процедуру голосования и оформления протокола общего собрания. Для проведения всех этих мероприятий должна быть избранна инициативная группа. Это должны быть грамотные люди. Желательно, чтоб они разбирались в тонкостях гражданского и жилищного законодательства. Для начала инициативная группа должна попросить у городских властей предоставить полные данные о списках всех квартир с обязательным указанием формы собственности. После этого можно приступить к подготовке проведения общего собрания жильцов дома. Для того чтобы собрание можно было считать состоявшимся, необходимо присутствие 50% всех собственников и квартиросъемщиков, плюс один голос. Только в этом случае общее собрание считается легитимным и правомочным. Явка жильцов на собрание напрямую зависит от подготовительной работы инициативной группы. В ходе нее все жильцы должны быть ознакомлены с повесткой собрания и рабочим вариантом устава будущего товарищества. В ходе общего собрания принимается решение о создании ТСЖ, утверждается устав товарищества, избирается руководство и ревизионные органы, определяется способ управления домом.

После проведения общего собрания и оформления должным образом всех учредительных документов, подается заявка на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Как видите, для создания ТСЖ необходимо очень серьезно потрудиться.

Минус третий

Отсутствие инициативы.

Именно на этапе создания ТСЖ возникает один существенный минус. Речь о непонимании со стороны жильцов. Отцам и матерям ТСЖ приходится сталкиваться с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой, по мнению экспертов «СИ» остается сопротивление самих жильцов дома, самих собственников. Им надо доказать полезность создания в доме ТСЖ, убедить прийти на собрание собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности становится разъяснительная работа. Именно она потребует львиной доли нервов и времени. Об этом надо помнить всегда.

Минус четвертый

Более высокие эксплуатационные платежи.

Для многих именно этот пункт является серьезной причиной для того, чтобы относится к ТСЖ отрицательно. Тут нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, как и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или еще какие-то нужды. Ладно, если речь идет об устройстве парковки, установке замков на дверях подъезда или найме консьержа - в сущности это небольшие затраты. Однако может случиться и так, что у кого-то из жильцов появится желание, например, облицевать подъезд мрамором или установить в подвале мини-котельную вкупе с суперсовременным тепловым пунктом. Тут расходы будут весьма и весьма существенными. Правда, на то и есть общее собрание, чтобы принимать решения коллегиально, но запросы и представления о комфорте действительно у всех разные и разногласий тут не избежать.

Минус пятый

Несовершенство законодательства

Механизмы взаимодействия ТСЖ с властными структурами до конца не отработаны. Например, если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. Например, если член или не член ТСЖ многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ может подать на него в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника. Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья. Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд. За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене решения суда. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. В общем, как известно «Управдому», пока дело будет решаться в суде, могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Еще одна проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого происходит не всегда.

Минус шестой

Кадровый голод

За счет резервов дома и грамотной работы управляющих есть возможность сокращать расходы жильцов, - утверждают энтузиасты данной формы управления.

К сожалению, такое происходит не всегда. Чаще складывается обратная ситуация. Причина банальна - грамотных специалистов, способных эффективно вести хозяйство ТСЖ попросту нет. Да и откуда им взяться? Таких специалистов самарские вузы не готовят. В результате домоправительницами могут стать кто угодно, например, актеры, художники или кандидаты философских наук на пенсии. Согласитесь, толку от таких кадров товариществу в современных экономических условиях будет немного.

Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.

Цели создания ТСЖ. Что это такое?

Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

Пункт 9 статьи 148.
Часть 2 статьи 147.
Часть 5 в статье 147
Часть 6 в статье 146.
Часть 8 статьи 156
Статья 152, часть 3.
Часть 3 статьи 151.
Часть 1 в статье 149.
Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.

Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
Кто и как подаёт отчётность по налогам?
Ведение документации.
Как организовать общие собрания?
Проведение голосований.
Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

Проведение общего собрания

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

Об утверждении устава

Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
Сколько членов в правлении?
Порядок созыва членов ТСЖ.
Место нахождения ТСЖ.
Наименование ТСЖ.

Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
По проведению очных, заочных голосований.
Переизбранию председателей и членов правления.
Использованию общего имущества.
Использованию земельного участка.
Проведению реконструкции дома.

Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .

Какие ещё процедуры нужны для завершения?

Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.

Что оговаривается в договоре?

Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?