Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью. Виды управления недвижимостью

Стратегическое управление - достижение определенных целей следующими методами:

• - анализ изменения состояния рынка недвижимости;
• - анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;
• - анализ содержания РН;
• - анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на РН;
• - определение стратегий для различных составляющих РН;
• - расчет и обоснование стратегий;
• - анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

• - планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;
• - разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;
• - административное управление;
• - техническое управление;
• - коммерческое управление;
• - обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Управление недвижимым имуществом

В мировой практике сервейинг - это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.

Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основными задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл - это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу - возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:

• - приобретение объекта недвижимости;
• - эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);
• - продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

• - строительства здания;
• - эксплуатации до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта), ремонта, модернизации;
• - разрушения здания (или завершения его целевого использования).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.

Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.

Рис. - Основные циклы развития рынка недвижимости:

Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок - рынок покупателя.

Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Следующий цикл - это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.

Сегодня вы узнаете:

• Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
• Как заработать на управлении недвижимостью;
• И как избежать самых частых ошибок.

– один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.

Что такое управление недвижимостью

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостьюпотребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно . От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Виды управления

Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.

Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:

1. Внутреннее управление . Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
2. Внешнее управление . Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

• Государственное воздействие . Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
• Общественное воздействие . Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
• Управление коммерческой и жилой недвижимостью .

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

• Соблюдение интересов клиента;
• Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
• Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
• Проведение ремонтных работ;
• Юридическое оформление сделок;
• Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
• При необходимости – процедура страхования недвижимости;
• Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

• Проведение мероприятий по сокращению расходов;
• Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
• Контроль за арендными платежами;
• Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без . Так как же стать управляющим недвижимость?

Вот семь простых шагов:

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Распространенные ошибки новичков

Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:

1. Передача ключей до получения денег . Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
2. Отсутствие договора . Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
3. Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами . Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта . Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.

Управление коммерческой недвижимостью - это вид предпринимательской деятельности, направленный на рациональное использование имеющегося недвижимого имущества, приносящий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления.

Управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на объект недвижимости. В связи с этим цель управления недвижимостью представляет ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования имеющимся объектом недвижимости.

Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два типа:

• недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);
• недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.

Цели управления операционной недвижимостью:

• обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
• сохранение капитала;
• повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

• получение максимального дохода с объекта;
• снижение эксплуатационных расходов;
• увеличение срока эксплуатации здания;
• привлечение арендаторов;
• возможность более выгодной реализации объекта;
• повышение стоимости недвижимости.

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

• создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;
• оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);
• формирование стратегии и программ управления недвижимостью;
• надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;
• обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;
• продвижение объектов недвижимости на рынок;
• обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
• ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;
• создание системы развития недвижимости;
• обеспечение системы инвестиций в недвижимость;
• минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с вышеперечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

• уровень управления отдельным объектом недвижимости;
• уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;
• уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления коммерческой и операционной недвижимостью. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач.

Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

1. Принцип целенаправленности управления. Для каждого объекта недвижимости (имущественного комплекса) собственником должна быть определена цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.

Цели должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

• 2. Принцип экономической обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Этот принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.
• 3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Следуя данному принципу управления объектом недвижимости должно обеспечиваться его наилучшее и наиболее эффективное использование, которое определяется как разумное и возможное использование, в наибольшей степени позволяющее достичь целей собственника. При этом следует принимать во внимание действующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На основе наилучшего и наиболее эффективного использования выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

• 4. Принцип единства системы управления. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:
  • цели собственника;
  • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
  • назначение ответственных за управление конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;
  • контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;
  • предоставление отчетности о результатах управления;
  • принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
  • ответственность за результаты управления;
  • обеспечение регулярного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.
• 5. Принцип комплексности управления. Управление недвижимостью предполагает принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Процесс управления недвижимостью может быть полноценным только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
• 6. Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и кадрами, в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Профессиональный управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющей компании (УК) предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Многогранность и сложность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:

• охватывает все этапы жизненного цикла;
• создает единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
• обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, прозрачной системы взаимодействия. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами объекта, которая позволяет охватывать все, что происходит на объекте, как самому управляющему, так и собственнику.

Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяет наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании.

Работа с объектами коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, где выделяются следующие функции.

1. Отношения с собственником объекта недвижимости. Играют ключевую роль в успехе управления объектом, поскольку от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и прозрачна, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости строятся на основе договора управления объектами недвижимости и программы управления объектом недвижимости.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. По договору управления объектом недвижимости (доверительного или другой юридической формы) собственник объекта недвижимости передает его управляющей компании на определенный срок, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к управляющей компании.

В пределах, предусмотренных законом и заключенных договором, управляющая компания осуществляет правомочия собственника в отношении переданного в управление имущества. Она несет ответственность за результаты управления, возмещая (при выявленном отсутствии должной заботы об интересах выгодоприобретателя или собственника) выгодоприобретателю упущенную выгоду за время управления объектом недвижимости, а собственнику - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Поэтому в договоре на управление рекомендуется прописывать формы и механизмы отчетности управляющей компании.

Типовая форма договора доверительного управления имуществом представлена в Приложении 1.

Главный мотив, по которому собственник привлекает к управлению принадлежащим ему объектом недвижимости управляющую компанию, - получение последней более высоких результатов по сравнению с самостоятельным управлением. Собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество, управлять им с надлежащей для себя выгодой. Таким образом, передавая часть своих прав управляющим компаниям, собственники:

• во-первых, получают четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости и описанный в программе управления план мероприятий по управлению объектом недвижимости;
• во-вторых, получают механизм, позволяющий заинтересовать управляющего в необходимом качестве содержания и эксплуатации недвижимости;
• в-третьих, получают выгоды от оптимизации операционных расходов от принадлежащей им недвижимости и, соответственно, более высокие доходы от нее;
• в-четвертых, освобождаются от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.
• 2. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления. Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления - описание способов достижения и удержания данного потенциала.

Программа управления объектом недвижимости разрабатывается управляющей компанией по результатам анализа текущего состояния объекта недвижимости и прогноза его изменения на период управления. В программе управления приводится перечень мероприятий по всем направлениям управления объектом недвижимости, а также бюджет доходов и расходов.

Программа управления утверждается собственником, который, оценивая ее выполнение, контролирует достижение поставленных целей. В соответствии с договором управляющая компания раз в месяц или в квартал предоставляет собственнику отчет об исполнении бюджета объекта недвижимости с внесением необходимых корректировок на предстоящий период.

• 3. Формулирование стратегии и целей коммерческого использования объекта недвижимости. Обычно в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. По мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости может корректироваться.
• 4. Разработка бюджета управления. Цель разработки бюджета - запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Для этого управляющий определяет источники доходов и расходов, анализирует денежные потоки и т.д.
• 5. Привлечение арендаторов и работа с ними. Цель данной функции - обеспечить эффективное управление помещениями объекта, недопущение простоя арендных площадей. Суть менеджмента «непрерывности» аренды заключается в оформлении договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.

Специфика арендных услуг заключается в том, что «потребление» недвижимости происходит по месту ее создания и нахождения. Обслуживание арендаторов совершаются непосредственно на объектах. Кроме того, взаимодействие сторон не ограничивается моментом подписания контракта, а длится в течение всего срока аренды, который может составлять несколько лет. Таким образом, объект недвижимости становится «домом для бизнеса» арендатора. Это требует создания комфортных условий для его осуществления, а также благоприятной атмосферы сотрудничества и хороших отношений между персоналом арендатора и компании по управлению недвижимостью.

• 6. Организация безопасности объекта. Безопасность - важная задача управления объектом недвижимости. Важную роль здесь играет страхование как самого объекта, имущества, так и ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.
• 7. Анализ и мониторинг рынка. Цель анализа и мониторинга рынка состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место объекта на рынке. Необходимо проведение систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Многие изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его текущем состоянии.
• 8. Реклама и продвижение объекта недвижимости. Цель рекламы и продвижения - привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования.
• 9. Финансовый менеджмент, анализ ситуации, планирование и отчетность. Цель финансового менеджмента - обеспечить собственника полной информацией о наличии и движении денежных средств. Обычно, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете и т.д. На практике на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Чтобы финансовое планирование стало эффективным, нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа.

10.Организация технического обслуживания и клининга. Цель технического обслуживания - обеспечение функционирования объекта недвижимости. Для нормального содержания недвижимого имущества необходимо иметь четкое представление об условиях его технической эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Управляющая компания определяет, какие функции по содержанию и эксплуатации объекта выполнять самостоятельно, а какие перепоручить сторонним исполнителям.

Специализированные организации могут выполнять отдельные виды работ и услуг: санитарную уборку помещений, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.

Эти взаимоотношения строятся на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между управляющей компанией и организациями коммунального хозяйства с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Управляющая компания осуществляет рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями коммунальных услуг, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие управляемых ею объектов недвижимости, а также на предоставление услуг клиентам.

Организации коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов недвижимости являются ремонтно-строительные организации, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.

При взаимодействии с подрядчиками управляющая компания стремится:

• обеспечить наивысшее качество получаемых услуг и ресурсов;
• обеспечить надежность и ритмичность поставок услуг и выполнения работ;
• снизить затраты на покупку услуг и оплату работ.

Для достижения максимального эффекта управляющая компания:

• обеспечивает выполнение требований к качеству получаемых ресурсов;
• осуществляет мероприятия по экономии ресурсов;
• ведет договорную работу с подрядными организациями.

В процессе осуществления своих функций управляющая компания:

• изучает сложившееся состояние находящихся в ее управлении объектов, уровень и качество предоставляемых услуг и работ;
• готовит предложения по повышению качества обслуживания объектов недвижимости;
• ведет техническую документацию и банк данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
• разрабатывает требования по качеству содержания и ремонта объекта недвижимости, планирует работы по капитальному ремонту и модернизации объекта недвижимости;
• составляет перечень требуемых работ по обслуживанию и ремонту объекта;
• разрабатывает рекомендации по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;
• контролирует качество и объем выполненных работ и предоставленных услуг, принимает произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости должны содержать:

• указание конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ);
• данные о качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора;
• согласованные со службой заказчика тарифы на оказываемые услуги.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением различных орга-низаций-подрядчиков, что позволяет снизить стоимость работ по договору.

С подрядными организациями взаимоотношения строятся на принципах удовлетворения потребностей клиентов, соблюдения интересов собственника объекта недвижимости и взаимной выгоды управляющей компании и подрядных организаций.

Управляющая компания формулирует требования к объему и качеству покупаемых услуг, исходя, прежде всего, из интересов своих клиентов. Она стремится добиться приемлемых условий обслуживания, так как обладает специалистами, компетентными в технических вопросах эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, которые грамотно могут обсуждать профессиональные проблемы со своими коллегами из коммунальных предприятий. Кроме того, она обладает достаточными финансовыми ресурсами, позволяющими отстаивать свои требования на переговорах.

В то же время управляющая компания гарантирует подрядным организациям соблюдение всех необходимых условий эксплуатации систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременную оплату поставляемых услуг, стабильность спроса на коммунальные услуги.

В процессе приема объекта управляющей компанией проводится детальная проверка его энергопотребления и водопотребления, а затем повторяется каждый год и при замене важных узлов оборудования, косметическом или плановом ремонтах.

По данным специалистов, теплопотери через окна и двери лоджий составляют в среднем 40-60% всехтеплопотерь здания, поэтому снижение их в процессе эксплуатации имеет большое значение и предупреждает обоснованные жалобы арендаторов на низкую температуру воздуха в помещениях. Уплотнение горизонтальных притворов способствует уменьшению общей воздухопроницаемости окон на 50%.

Управляющая компания, установив приборы учета воды и тепла, оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.

Так, управление коммерческой недвижимостью включает в себя: разработку концепции объектов; консалтинг; маркетинговые исследования; финансовый анализ; подбор персонала; анализ рынка; планирование офисного (торгового, сервисного) пространства; работу с арендаторами; контроль технической эксплуатации здания и др.

Эффективное управление недвижимым имуществом гарантирует, что здание будет занято арендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избегать потерь стоимости или ухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться без неоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативно улаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.

Процесс управления недвижимостью можно разделить на следующие этапы:

• прием объекта недвижимости в управление;
• подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;
• продвижение объекта недвижимости на рынок;
• техническая эксплуатация объекта недвижимости;
• обслуживание клиентов.

Выделяются следующие основные моменты передачи объекта недвижимости в управление: установление срока передачи; назначение лиц, ответственных за сдачу и приемку объекта.

Передача должна производиться в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств.

Акт приема-передачи должен содержать:

• перечень зданий, сооружений, оборудования;
• акт о техническом состоянии объекта;
• акт передачи основных фондов;
• акт передачи оборотных средств;
• акт передачи технической и бухгалтерской документации.

Для приема-передачи объекта недвижимости создается специальная комиссия, состоящая из представителей собственника и управляющей компании. Комиссия проводит инвентаризацию передаваемого имущества и документов, фиксирует техническое состояние инженерного оборудования, объекта недвижимости, передаваемых основных и оборотных средств. Комиссией также фиксируется информация по пользователям помещений. Отдельному описанию подлежат характеристики прилегающего земельного участка: общая площадь земельного участка, площадь застройки, уборочная площадь, имеющиеся улучшения, состояние зеленых насаждений, ограждений, площадь асфальтовых дорожек, газонов и т.д. При этом составляется подробный план с нанесением внешних инженерных сетей и коммуникаций.

На этапе подготовки объекта недвижимости к коммерческому использованию необходима детализация и конкретизация стратегии управления объектом в программе управления объектом, осуществляются мероприятия по приданию объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. Еще одним важнейшим моментом данного этапа является придание объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. На этом этапе происходит:

• восстановление недостающей технической документации по земельному участку, объекту недвижимости, инженерным сетям и коммуникациям;
• проведение необходимых модернизационных и отделочных работ, исправление дефектов в сантехническом и инженерном оборудовании объекта недвижимости;
• внешнее благоустройство прилегающего к объекту недвижимости земельного участка;
• обеспечение систем безопасности объекта недвижимости;
• страхование объекта недвижимости и гражданской ответственности управляющей компании.

При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Часто необходимо проведение капитального ремонта, т.е. устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели объекта недвижимости.

Так, модернизационные мероприятия направлены на снижение морального износа, а капитальный ремонт - на снижение физического износа объекта недвижимости.

Для определения эффективности модернизации и капитального ремонта объекта недвижимости необходимо сопоставить получаемые экономические результаты с затратами для их достижения. Результаты модернизации и капитального ремонта могут выражаться в устранении морального и физического износа, экономии эксплуатационных расходов, увеличении рыночной привлекательности и стоимости объекта недвижимости, увеличении доходов от сдачи в аренду и т.д.

Для того чтобы поднять привлекательность объекта недвижимости, управляющая компания должна обеспечить необходимый уровень его внешнего благоустройства.

Специфика функционально-планировочной организации различных типов застройки предопределяет различный подход к организации системы внешнего благоустройства, к содержанию и эксплуатации отдельных ее элементов. В то же время можно выделить общие положения, составляющие основу формирования, содержания и эксплуатации системы внешнего благоустройства недвижимости.

Процесс благоустройства включает в себя проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объектов и его элементов.

В сфере инженерного благоустройства прилегающей территории чаще всего решаются проблемы организации поверхностного стока, нарушенного в результате неоднократного ремонта дорожного полотна и нарушений в функционировании водоотводящих систем.

Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений управляющая компания проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта.

В паспорте объекта озелененной территории указывают сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения озеленительных мероприятий. План по озеленению разрабатывается с участием ди-зайнера-декоратора и с привлечением других специалистов.

В системе внешнего благоустройства объекта недвижимости важнейшее место занимает организация автопарковок. Необходимый размер парковки определяется из расчета 1 арендатор - 1 машина. Помимо этого необходимо иметь дополнительный резерв около 10% машино-мест, оплата за которые производится по повышенному тарифу. Проблема размещения автопарковки в каждой градостроительной ситуации требует своего отдельного решения с учетом имеющихся территориальных резервов застройки.

На объектах недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для работы спецавтотранспорта и сбора отходов. В соответствии с СанПиН на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Размещение мест временного хранения отходов согласовывается с районным архитектором и районными санэпидстанциями. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.

Отдельные требования установлены для сбора пищевых отходов. Пищевые отходы разрешается собирать только в специально предназначенные для этого сборники (баки, ведра и т.д.), окрашенные изнутри и снаружи краской, закрывающиеся крышками. Сборники пищевых отходов следует устанавливать в местах, согласованных с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Временное хранение пищевых отходов в объектах торговли и общественного питания независимо от их подчиненности должно осуществляться только в охлаждаемых помещениях.

Одним из эффективных способов защиты интересов собственника объекта, клиентов и управляющей компании является страхование. Система страхования подразумевает:

• страхование объекта недвижимости;
• страхование гражданской ответственности управляющей компании;
• страхование гражданской ответственности подрядных организаций.

Система страховой защиты объекта предполагает определение управляющей компанией страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории: пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю; проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока; террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т.д. Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании и подрядных организаций предполагает страхование риска ответственности за ущерб, нанесенный арендаторам объекта недвижимости при проведении работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений объекта. Опыт показывает, что даже при наличии технического обоснования возможно причинение вреда соседним помещениям и объектам совместного пользования, снижение качества работы как отдельных систем и конструкций, так и параметров технического состояния зданий в целом. При этом не исключены аварии систем водоснабжения, канализации, отопления и пожары, возникающие по вине строительных и подрядных организаций. Нанесение ущерба может произойти как во время работ, так и в процессе эксплуатации зданий. Данный вид страхования позволяет создать экономический механизм страховой защиты имущественных интересов собственников и арендаторов при проведении ремонта зданий и сооружений.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании делает более привлекательными условия аренды, так как обязанность управляющей компании возместить ущерб от неожиданных скачков напряжения в сети, прорыва канализации и тому подобных чрезвычайных обстоятельств подкрепляется договором страхования.

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
. при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
. при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
. если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
. банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
. в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие - пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.